编者按：

　　日前，中央经济工作会议对宏观经济政策的定调，国务院常务会议对二手房转让营业税的调整，以及其它一些官方的表态，都引起了楼市相关话题的热议：明年楼市政策会不会有“变数”？房价是否会继续上升？都成为业内外争相思索的话题。如果说2009年宽松的货币政策助推了楼市,使其从低谷飙至高峰,那么2010年中国经济可能全面复苏,各城市的高房价是否还会继续走高？楼市是否成为政府调控对象呢？这些问题都亟待回答。

　　常言道：雾里看花,水中望月,如迷雾般的楼市，你永远不知道它明天会以怎样的姿态展现真容。如同看电影一般，楼市本身甚至比跌宕起伏的剧情来得更加扣人心弦，任何一个场景的变更都有可能造成结局的变化。但对2010年地产市场的猜想却是每个地产人都不能回避的。本篇，笔者将从多方面对即将到来的2010年的苏州楼市进行大胆、有理、有据的猜想。

　　猜想一：明年苏州房价不可能下降

　　即将过去的2009年中国消费总额达12万亿元，买房花费占一半，为全球金融危机下的中国经济稳定立下汗马功劳。但与此同时房价的快速飙升也让人捏一把汗，虽然有关部门的统计报表上房价上涨幅度并不高(尽管全国70大中城市房价全面看涨，但有关部门的数据是：截至2009年10月同比平均涨幅3.9%，仍低于2008年、2007年的同期涨幅水平)，但那是“平均房价”的数据，跟“平均工资”一样不靠谱。

　　众所皆知，房价最终是由供求关系决定的,也会受到政策影响,目前政策方面还有不少不确定因素,但当前供应不足、需求相对旺盛的特征很明显。从长期来看,受供求关系支撑的苏州的房价不可能出现大跌,但是小幅的调整会不断出现。相关人士表示，房价没有下降的压力，只有上涨的压力。首先，目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。其次，开发商没有降价的压力。楼市销售快速回暖，开发商资金已经回收，“不差钱”的开发商没有必要像2008年那样降价销售。

　　其实，开发商说得也没错，如果政府有足够的大量的土地提供给开发商，笔者相信房价会降下来的，至少不会像今天这么高得离谱。但可能吗？人口的急剧膨胀，土地资源的有限性和不可再生性，加上政府必须要做全面和长远考虑，绝对不能对开发商狮子大开口就一味的满足他们。为了控制开发商拿地的趋利性，恐怕没有比土地价格上涨更有效了。

　　猜想二：政策调整将抑制投机购房 但可能间接推高房价

　　12月9号，国务院常务会议决定，二手房转让营业税优惠政策终止，征免时限由2年恢复到5年。业内与媒体纷纷热议，称此举将遏制投机性购房行为和需求。这说明，明年楼市发展的大方向已经定调，但这其中有没有“变数”呢？

　　优惠政策的调整将导致二手房市场交易量下降，包括投机性交易。对于市场来说，需求减少，投机性的需求也减少，供求关系将有一定的平衡，有利于降低房价。不过，令人担忧的是，在目前市场供不应求的情况下，增加的税费很可能会转嫁到购房者身上，无形之中间接推高了房价。另外，买房者为了赶优惠“末班车”，出现“恐慌性购房”，市场交易火爆，将会进一步地推高了房价。

　　业内人士均明白：真正可以给投机性购房以致命打击的，不是增加交易税费，而是切断投机者的“出口”，因为除非法律规定任何人不得购买第二套房，否则是堵不住一些财大气粗的投机者和投资者进入楼市的“进口”的，他们常常一出手就是几套甚至几十套，而且全款或首付50%都根本不在话下。而要切断其“出口”，就要在时间和银行贷款政策上做足文章，规定持有不满一定年限的二手房，新的买家必须全款或者付比较高的首付款(不管买家是第一套还是第几套房)，这就在投资者、投机人和需要贷款才能买得起房的大量自住型买房人之间形成了一道“隔离带”，使投资者特别是短期投机炒房者的短期获利空间大为缩小。

　　但这样的政策短期内很难出台。原因很简单：内地经济对房地产的依赖程度依旧很深，当前全球经济复苏前景也不明朗，如果内地把住房投资和投机的渠道骤然收窄，则不排除经济出现二次探底的可能性。因此，中国肯定要保持政策的连续性和稳定性。中共中央政治局上周召开的会议也明确，明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

　　猜想三：2010年房地产市场 大幅调整的可能性不大

　　尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。

　　从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。

　　2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。

　　此外，随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。

　　猜想四：明年二三季度楼市出现拐点

　　近日，北师大金融研究所主任钟伟在预测明年房地产业形势时这样说：“明年房价还有可能出现拐点，我们预计在二季度末、三季度初。

　　“我对CBD不太了解，今天我主要谈一下儿，我们对明年房地产形势的判断。”在论坛上，没等到提问环节，钟伟就主动“投怀送抱”，引起台下一阵轻嘘声。

　　对于影响楼市的外部国际、国内宏观经济，钟伟初步判断，西方经济会在明年上半年复苏；而国内经济今年第四季度GDP增速有望进一步提高，明年上半年将继续保持高增长的速率，经济将回到常态水平，更形象一些地说，今年我们的目标是8%，明年将破9%。这为明年楼市发展提供了一个良好的经济保障。

　　再说楼市，从长远来看，钟伟分析：“只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓，人口增长见顶，这3个因素同时出现，才会导致房地产市场出现下跌的态势，而目前相当长的一段时间里，中国还不会出现以上三种情况，因此在五到八年的时间里，中国15个主要大中城市的房价还会出现上涨的态势，涨幅有望翻番。

　　“不过。”钟伟话锋一转，“尽管在有以上利好的同时，房地产市场还存在需求旺盛、新开工量、土地储备不足等问题，并不排除房价在短期内出现拐点，明年二季度末、三季度初，很有可能出现房价拐点。”在分析得到这个判断的原因时，钟伟预测，明年第二季度，我国将进入加息通道。另外，房价在迅速上涨一年后，也有回调压力。

　　猜想五：二套房贷或进一步收紧

　　2010年，不论是一手房还是二手房市场，都将在价格高位上僵持一段时间。至于僵持之后的走向，仍要看政策。如果政策以不变应万变，那么市场将发挥主要力量，房价不排除向下微调的可能。但如果政策熬不住，保GDP和税收的需求再度上升，则不排除二套房政策再度放松的可能，房价的走向就难说了。

　　为保持房地产市场的平稳健康发展，14日召开的国务院常务会议明确提出，要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。业内人士预计，银行的二套房贷政策执行或将进一步收紧。

　　从目前的情况看，出台进一步的房贷新政的可能性不大。但是原有的二套房贷等政策在执行层面无疑会进一步严格，监管层也很可能加强对此的监督检查力度。相关分析人士也表示，目前二套房贷政策应该不会做出重大调整，但政策将会从严执行。也就是说，相关部门可能通过进一步提升投资购房的信贷成本来挤出部分投资需求。

　　根据此前发布的政策，银监会对于普通居民购置的第一套住房和改善性的住房实行低首付、低利率，对于购买带有投资和投机性的二套以上的住房，完全实行市场利率，且首付提高到四成以上。但据银行业人士介绍，由于该政策存在一定的真空地带，加之银行为了争抢市场份额，因此各家银行在实际执行过程中往往放宽了二套房贷的标准，甚至导致部分不符合规定的二套房也能享受低收付和优惠利率。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，二套房贷政策是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用最明显。有银行人士表示，虽然目前银行依然有房贷自主拟定利率空间，但由于监管措施的严格，明年各家银行对二套房贷的整体要求将进一步严格，同时各家银行房贷利率差异也可能进一步拉大。