新浪乐居讯(文/赵联会) 二套房首付5成，三套房停贷，异地购房停贷，未获预售许可禁收定金，预售楼盘须公布每套房价格……房地产调控连环新政不仅秒杀了炒房者，也秒杀了开发商。在国务院一揽子调控政策出台之后，退房、折扣这些久违的场景重现苏州楼市。在新政的连环冲击下，全国各地楼市也经历了冰火两重天的转变，新政频出的“黑四月”成为房产开发商们最难熬的一个月，苏州楼市去年“红五月”行情是否还能再现？

　　“中央对高房价的危害性评级最严重的一次”

　　4月14日至17日，“新国四条”及“国十条”接连亮相。继国土资源部4月15日发布跟进操作细则后，一贯倾向强调市场力量的住房和城乡建设部也于4月19日晚连夜发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(下称《通知》)。

　　“政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。政策的严厉程度前所未有，大超预期。17 日国务院《通知》将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次。”某房地产市场研究机构的业内人士如此感慨。

　　连环新政弹无虚发 一场有预谋的精准打击

　　仔细梳理相关部委的“跟进”时间，从中不难发现，此番“史上最严厉”的房地产调控政策并非像以往那样的自上而下的例行公事，而是一次针对疯涨房价的全方位“有预谋的精准打击”。

　　回顾近期颁布的新政，新政措施细化可操作性更强，二套房首付5成，三套房停贷，异地购房停贷等政策调整针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。有效打击了那些在异地炒房的购房者和投资客。

　　从住建部政策细则来看，住建部此次调控政策基本上打击了房地产市场上开发商能够“耍手段”抬高房价的各个层面。首先，《通知》明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，这一规定之下，通常炒房者所说的“卖楼花”就将难以为继。而这种“卖楼花”的行为目前在苏城楼市中仍是许多开发商的“常规”做法。

　　其次，《通知》规定，对于未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。而在目前苏州市场上，预订，摇号已经是普遍行为，此番规定后，等于将地产商先期获得流动资金的渠道给堵死。

　　再次，《通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，而新浪乐居通过调查，发现在苏城市场上有不少楼盘存在预售许可证已拿却久不开盘的情况，据苏州房产信息网显示，沧浪区某楼盘在今年1月22号就已经拿了预售许可证共推出近150套房源，当记者致电售楼处却被告知项目要到5月份开盘，这明显违背了《通知》规定，在苏城存在这种情况的楼盘不在少数。新政将促使部分开发商或将不得不加快开盘进度。

　　精准打击下 苏城开发商能否“突围”

　　中小户型楼盘或成开发商“突围利器”

　　此次新政，由于对90平米以下的住房没有任何政策出台，以刚性需求为主的中小户型楼盘成为开发商“突围”的一大利器。据了解，新政刚出炉，亿城左岸香颂、新城金郡、中翔丽晶等项目便在第一时间做出反应，及时加推。而嘉盛花园更是把100余套，面积集中在80-130之间的楼盘于本周末全部推出。“趁市场还没太多反应的时候，赶快抛货。”不少项目负责人均如是说。

　　“购房信心往往更加重要，新政的出炉，表面上看来对于刚需没有什么影响，但是不少购房者因为信心不足，选择了持币观望。”相关业内人士表示：某些小户型的楼盘，虽然对刚需者没有什么影响，但是因为对外地人，以及三套房贷的限制，对于投资客来讲，影响还是较大。

　　“红五月”不再 优惠打折重现苏城楼市

　　楼市传统的 “黄金五月”将至，在国务院一揽子调控政策出台之后，对于苏州楼市是否还能重现去年“红五月”行情，许多开发商以及业内人士均表示，从刚刚过去的购房节上看，人气明显冷清了很多，加之新政连出，楼市观望气氛日渐浓厚，今年“红五月行情”很难再现。

　　据新浪乐居统计4月21日苏城商品住宅成交163套 ，单日成交达到四月致低点，新政影响效果可谓立竿见影。在记者调查中发现，苏城近期有不少楼盘推出了幅度不小的优惠，鑫苑景园98折优惠；招商小石城预约享日进百金优惠；文昌花园均价7800元，另有特价房推出；中海胥江府七天内签合同可优惠5000元……随着新政组合拳的推出，退房、折扣这些久违的场景重回售楼处。在新政效应已显，购房者观望情绪日渐浓厚的情况下，优惠打折能否奏效有待市场检验。

　　业界博弈： “狼真的来了吗”？

　　4月初苏州楼市“一房难求”的景象还历历在目，就在新政组合拳推出之后，苏州楼市便出现急速降温的现象，退房现象频频出现，新政效应立竿见影。房地产市场“狼真的要来了吗”？

　　成全机构董事长全忠表示，目前市场的反应情况是，投资客开始出货，购房者开始观望或者按揭受到阻碍，开发商开始发慌。私下里已经有不少小型的房企对形势判断不清，在打听大型房企的应对之策，担心“狼真的来了”。而很多大型房企现在基本上都在开会，讨论现阶段和未来的应对策略。

　　全总表示，在近阶段，房价或会迅速进入一个“冷冻期”，成交量也会迅速萎缩。如果消费者对这样的预期一直保持，并且呈现出比“禽流感”蔓延还厉害的“传染”时，这段观望期会更加长久。

　　做为央企，中信投资有限公司总经理张峰雨则表示，这次出台的政策较为严厉，主要是抑制投机炒房的这部分投资客，并且影响可能会持续一两年的时间，但不一定会出现08年现象，因为国家意在抑制房价过快上涨，并不是打击房地产，同时目前我国宏观经济总体是向好的，所以崩盘的现象不太可能出现。

　　同时，张总表示这一波政策不会对5月开盘的楼盘有很大的影响。因为原来这些楼盘的预期就没有这么高，是整个市场把价格推上去的。而且市场上出现这么多日光盘，也不正常。所以只要合理定价，还是能规避风险的。