在特殊的政策消化期内，开发商不得不面对一系列的定价难题：在市场预期被逆转的市况下，新盘价格怎么制定？如果销售停滞，老项目的后期产品在第二季度降不降价？降多少，怎么降？如果大幅降价，遭遇老客户的退房等纠纷如何解决？这些问题均在不断地考验着开发商的智慧。
像往年一样，2010年“五一”小长假，各大房地产开发企业分管营销的负责人，都在为这个传统的楼市黄金周做积极部署。然而，调控新政却打乱了他们的销售计划。
尽管受访的多位开发商表示，新政对自身并未构成威胁，公司也不会因之改变既有战略，但一周内政府高层连发四记调控重拳，也使开发商近期不得不抓紧考虑应对策略。
而在特殊的政策消化期内，房价这个敏感的话题刺激着每个人的神经。开发商也不得不面对一系列的定价难题：在市场预期逆转的市况下，新盘价格怎么制定？如果销售停滞，老项目的后期产品在第二季度降不降价？降多少，怎么降？如果大幅降价，遭遇老客户的退房等纠纷如何解决？这些问题均在极大地考验着开发商的智慧。
坐观风向
记者近日对北京楼市调查发现，北京一手房市场成交均价并没有像人们意想中的那样开始下降，反而有“逆市”上扬的趋势，只是二手房市场因挂牌量大增，价格逐渐走低。
亚豪机构、中原地产的统计数据显示，今年5月，京城将有50多个项目入市销售，其中近八成为老项目后期,大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目。根据中原地产的统计，由于高价盘的大量上市，拉动了市场的整体开盘价格，5月整体开盘均价达到了28520元/平方米,相比在4月中上旬21058元/平方米的开盘均价，上涨了35%，创历史新高。在已经基本确定开盘价格的39个项目中有19个项目均价超过30000元/平方米。
另据中国指数研究院的统计数据，最近一周，一线城市成交量出现全面下挫，10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
专家认为，掌握一手房的开发商因为资金稳固，不会主动降价，只是观望风向；而部分存储大量二手房的投资客因为对后市看空，开始以低于市场价3000元到5000元的幅度抛售。一手房量减价不减的情况意味着市场观望和相持的状态基本成型。
与此同时，虽然新政出台以来，各地关于降价抛售的消息此起彼伏，但绝大部分房企还是选择按兵不动。
有开发商坦言，由于后续的调控政策不明朗，也无法预测届时的市场反应，所以大部分房企只能采取按兵不动的策略。
“目前的调控政策主要还是从销售和开发环节加强对开发商的监管，尚无直接涉及到对他们在加速开发、增加供应方面的具体措施。”中原地产研究中心经理刘渊认为，鉴于上轮调整中，大型企业在更为恶劣的外部融资环境下仍能僵持3个月左右，目前生存状况尚好的各开发商，短期内暂无降价压力，预计新房市场将维持一段量缩价高的局面。
应对坐标缺失
事实上，在房地产行业，开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者跟随定价，谁也不会轻易降价自破“价格同盟”。
然而，这一定价模式带来的问题却会在市场调整期凸现出来：楼市火爆时期获取的土地价格高昂，如果降价开发商则可能入不敷出，但不降又无法快速回笼资金，因此开发商也会陷入两难的选择。
“针对新政，目前开发商采取了三种应对方式。第一是降价，前期预期过高的项目，选择降价的可能性比较大；第二是近期准备开盘的项目将推迟入市，先观望一段时间；第三则是原本定价不太高的楼盘会维持不变，待政策稳定后再决定是涨是降。”一家房地产开发企业负责人对记者表示。
事实上，降价主要限于前期房价暴涨的京郊区域。例如，位于通州的K2海棠湾，4月28日，该项目销售人员告诉记者，目前均价24800元/平方米，具体优惠措施有首付全额减2000元/平方米，首付70%以上优惠1200元/平方米，首付50%优惠500元/平方米。
相比之下，大多数开发商并不会马上降价，而是选择推迟拿预售许可证或者推迟开盘时间。
“就我接触的很多开发商，都在放慢开发节奏或者捂盘惜售，能不开盘尽量不开盘。”北京浙江企业商会副会长陈俊表示，在遇到政策变化后，一些新盘开发商会采取推出少量特价房来试探消费者，再一点一点提高房价的做法。
世联地产(002285,股吧)北京公司总经理李岩亦认为，经过了2007年调控、2008年低迷、2009年暴涨的一个轮回后，大多数开发商已经比较理性和成熟，对市场的把握程度有所提高，而且目前大多数开发商的资金充裕程度较好。在现金流比较正常的情况下，清仓低价倾销的可能性基本为零。
亦有业内人士表示，2008年楼市深度调整时期，部分率先降价的开发商曾经引起老业主的强烈不满，也各自遇到业主退房等纠纷。这让开发商在今年会采取更加谨慎的销售策略，不敢轻易降价。