歪招之三：抵押典当

　　规定原文： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。

　　案例分析： 张先生在丰台区购买一套 40万的房子，由房主提议：买卖双方签订一份抵押典当合同， 将房屋抵押 (典当)给张先生，并约定房屋转让价格40万，同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回，房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉，正在收拾新家的时候。房主由于家庭原因，突然反悔，要求返还房款，并立即收回房屋！张先生这时无计可施，只得搬出该房屋。再重新选购房子！

　　专家评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。

　　歪招之四：假赠与真买卖

　　规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。

　　避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。

　　案例分析： 张女士三年前花 30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她自己算了笔账，即使以50万元估值，“赠与”转让的主要税费有:占房屋总价3%的赠与公证费，以及由买方承担的3%赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税，共约7.5万元。相比之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。

　　专家评论： 交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在 “交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。