早期的城市规划中，常常将几种需求隔离，例如北京有一个数百万的小区内没有医院、购物中心、娱乐中心和体育中心，导致人们通过交通到其他的地区消费和游玩。

　　现在面临的是各种需求同时存在的问题，需要寻找一种方式将各种需求结合在一个范围之内。

　　在城市的结合部和郊区有综合体改变功能的分化，用商业、休闲、生活配套、就业以及生活服务和居住的功能，通过15分钟的半径满足各种各样的需求，既解决了城市化人口转移的问题，又减轻了人口过渡集中和城市核心区的矛盾，还可以平衡城市基础设施和配套资源之间的差距，形成城市群的集中效应。

　　因此十二五规划的建议中提出，城市群分担大城市人口过重集中的矛盾，缓解城市化过程中房价过大，人口压力过大，交通拥挤以及自然资源分配不平衡的矛盾。这样既可以拉动地区的经济发展，也可以用城乡结合的集中消费方式带动和创造就业，创造更舒适的条件。

　　邹益民：为什么大家这么愿意去做商业地产？因为商业地产有商业地产的魅力。首先，中央这么多次的宏观调控，每次都针对的是住宅市场。

　　其次，做商业地产可以分享到资产升值这个时段所带来的丰厚利润。总的来讲，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值。在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间，但相对来讲，土地升值这块空间要更大。

　　做商业地产还有一个好处：买商业用地，当然也要招拍挂，但是可能因为政府希望你做这些东西，所以你就可能跟政府谈到一个比较好的地价。相对来讲，商业地产的地价最起码比住宅的更有吸引力。

　　第三，城市化带来需求。城市化过程中，我们做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特别二三线城市对商业的需求，特别是商场的需求，还是蛮大的。

　　第四，上市公司对业绩的需求。上市公司如果纯粹住宅开发，因为销售存在比较大的波动性，今天房地产一调控，肯定价格就下来了，销售量也下去了，利润波动就出来了。但是假如你有一部分商业地产的话，你就能通过商业地产打底，给你一个很好的平衡，所以利润波幅就不会显得太大。

　　商业地产未来有多大空间？

　　任志强：十二五规划的建议中，第一条不是投资，也不是外需，而是扩大内需。大家充分地认识到外部经济不如以前了。建议提出，将中国的消费提升到世界前列的地位。如果说现在中国的消费占世界消费总量的5.4%，未来10年内将中国的消费提升到16%，也就是说，每五年翻一番，这样我们就会成为世界最大的消费国。这就需要在未来的五年规划中提供消费的模式，商业地产就是一种将生活和消费相结合的模式。

　　秦虹：中国目前处于一个非常好的发展机遇，也产生了商业地产的高端需求所带来的发展。当一个城市规模很小的时候，简单的商业业态就可以满足这个需求；当一个城市很大的时候，就要依靠复杂的商业态势才能满足需求。商业圈也一样，必须要有酒店、高端写字楼，专业化的服务，不仅仅是简单的服务。

　　商业地产火爆的背后，应注意什么？

　　秦虹：做商业地产的难度非常大，不是每个企业都能做商业地产。商业地产能否取得投资的成功，不仅仅是把房子盖好，重要的是后期的业态。建了大的商场，建了五星级的酒店，但后期的管理队伍才决定了商业地产能否真正取得成功，商业地产对专业化、人才的要求难度是非常大的。

　　邹益民：做商业地产要考虑的重要因素是，商业地产难以变现可能会压断资金链。做住宅，如果市场不好，本打算卖1万块的楼，你卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济处于不好的情况下，你半价不见得能够卖出去。

　　第二个风险，做商业地产同样要考虑一窝蜂问题。大家一窝蜂来做住宅，过一段时间就消化掉了。如果一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一个非常可怕的事情。写字楼和商场的消化是需要很长的时间。上个世纪90年代中期有些城市所做的写字楼，现在还没有被吸收完。

　　朱中一：在新进入一种地产业态时，务必要结合自身的实际，减少盲目性。开发商业地产要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，稳步推进。