所谓“特别房产税”的政策设计，在征收对象、计税办法以及税率等重要定税因素上说法不一。按照此前方案，征收对象方面有“高档住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人”；或者“住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人”。而计税办法则拟按评估价值的70%至80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

　　在最受关注的税率方面，采取分档累进税率开始逐渐占据上风。有方案称，独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。此外，建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。另有方案表示，住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。不过重庆市财政局相关负责人此前在接受本报记者采访时表示，此思路仅是重庆市在设计房产税时的一些思路，具体细则还有待与财政部共同商定。

　　据简可介绍，虽然目前尚未确定税率将是多少，不过根据国际惯例，税率范围在0.1%到3%之间。“考虑到房产税对增加地方政府收入和调节房地产市场的双重作用，税率对普通住宅和非普通住宅应区别对待。”

　　多管齐下构建调控利器

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，以上海为例，如果按照新版本中所传，即以新增住宅为征收对象，2011年住宅供应量约为2000万平方米，以2万元/平方米单价计算，新增住宅价值约4000亿元，1%的新房征税金额即为40亿元。如果按照2009年上海地方政府2500亿元收入为参考，征税后总收入可达2540亿元，房产税所占比例约1.5%。不过，如果对4.8亿平方米、17500元/平方米的存量房开征房产税的话，则总收入便可达3340亿元，房产税占比约25%。

　　“从这一数据分析中可看出，如果以新增住宅作为征收对象的话，房产税为地方政府带来的财政收入并不明显。”简可表示。他认为，从中长期来看，房产税不太可能对房价造成太大影响，不过这一税赋的出台，却可以促使现有住宅物业更有效地加以利用。

　　北京中原研究中心分析师张大伟表示，在保有环节上征税，可加大保有成本，以促使部分房产流入市场提供交易房源。此外，房产税带来的另一影响后果，便是可改变地方政府对土地价格的依赖心态。“房产税的开征将改善地方政府的资金来源，有利于控制地价。”

　　不过，多名业内人士亦指出，房产税很难解决楼市调控根本。上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发认为，从去年上海市场供应量来看，供求失衡的现象仍然突出。“上海的商品住宅供应不足的趋势比较突出，从这一角度来看，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大。只有在大幅增加保障房同时配合房产税的情况下，有望对房价形成调控效果。”

　　上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成表示，房产税的主要功能是增加地方财政收入。因此，在抑制房价方面，房产税的作用将不会是长期的。房产税效应将很快被市场消化，楼市将恢复常态。

　　一位开发商也认为，目前市场上流传的房产税细则税率不高，市场很快将适应这笔新增的支出。房产税对市场仅能造成心理层面的影响。