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刘佐:房产税调节个人财产差距作用很小
常熟房产网  发布时间:2011-01-28  来源:新浪地产

  (三)税基、税率和税负不够合理

 

  1.对房产租金征收的房产税和营业税计税依据相同,一笔房租收入要同时征收房产税和营业税,租赁双方还要按照与此相关的租赁合同所载金额分别缴纳印花税,税基重叠严重,总体税负过重。

 

  2.房产税按照租金征收的部分适用税率为12%,这样的高税率是中国在房地产公有制为主体、几乎没有房地产市场的时代,为了限制房产出租和调节少量私人房产主的房租收入设计的;城镇土地使用税各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低,这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。

 

  3.经营用的房地产征税,自有居住用的房地产不征税;城镇企业的房地产征税,农村企业的房地产不征税;对高档乃至豪华的房地产也没有必要的税收调节措施,税负明显不公平。

 

  (四)相关税费比较复杂

 

  除了房产税和城镇土地使用税以外,中国与房地产相关的主要税收还有:对占用的耕地征收的耕地占用税,对房地产转让、租赁征收的营业税和随营业税附征的城市维护建设税以及具有附加税性质的教育费附加,对被转移的土地、房屋权属征收的契税,对房地产转让、租赁合同征收的印花税,对转让房地产的增值额征收的土地增值税,对转让房地产的所得额征收的企业所得税和个人所得税。其中,有的税种是经济转轨时期的产物,已经不符合目前市场经济发展的状况,如类似行政罚款耕地占用税;有些税种的设置不符合目前各国通行的做法,如城市维护建设税、土地增值税和契税。

 

  总的来看,房地产转让、租赁环节税负偏重,不利于促进房地产交易的扩大;房地产持有、使用环节税负偏轻,不利于促进房地产资源的合理利用。例如:企业出租房产的租金收入要负担17%(12%+5%=17%)的房产税和营业税,而自用房产缴纳的房产税最多仅为房产原值的1.08%[(1-10%)×1.2%=1.08%];出售房产要缴纳营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税和企业所得税或者个人所得税;购买房产要缴纳契税和印花税。

 

  另一方面,中国各级政府和有关部门在房地产方面的各种收费很多(据财政部统计,2009年,全国土地出让收入多达14239.7亿元,相当于全国税收收入的23.9%),管理方面的问题也不少,不仅加重了纳税人的经济负担,而且对税收、财政乃至执政党和政府的形象都产生了很不利的影响。

 

  建议

 

  大城市适用税率从高

 

  豪宅可适当加成征税

 

  我难以赞同按照住房的面积、套数征收房地产税的主张,因为这些主张在操作的时候很容易引起严重的分歧,例如地点偏僻的大房子可能价格偏低,多套住房由于其面积小、建筑陈旧等原因也不一定很值钱,这类主张似乎也不符合各国通行的做法。

 

  “十二五”时期中国房地产税改革的出发点应当是:鼓励房地产业和房地产市场的发展,合理开发利用房地产资源,保障民生,符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标,规范相关税费关系,兼顾国家、企业、个人的利益和中央、地方的利益,以人为本。

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