今年买房，跟不上政策变化。升级版限购令和上海版房产税先后出台，房产销售人员被问得最多的问题变成，“我还能不能买房”。

　　宝山美兰湖的万科琥珀臻园和万科琥珀郡园是两个春节不打烊楼盘，分别卖的是90平方米左右的公寓和150平方米以上的花园洋房，均价2万元和2.5万元。尽管恰逢春节，但年初一至初三售楼处里前来看房的人并不少，让一人值班的售楼人员有些忙不过来。她说：“原先觉得可能房产税出台了，老百姓的购房热情可能会受到抑制，但春节期间本地客来看房的很多，还有下单的。”她对准意向客的第一句话是，把资料给我，替你去查查能不能买房。她说，因为春节前出政策，很多改善客还不清楚具体情况，而售楼员的责任是既要卖掉房子，还要把房子卖妥当。

　　由于今年楼市是调控强化年，政策多且涉及面广，业内人士提醒购房者，要买房必须先去做审查，了解是否被限购、会否涉及房产税、能否贷款。

　　避限购：家庭人口算清楚

　　“新国8条”上海细则针对限购规定，在本市已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市购房。

　　今年的限购明显严于去年的新购政策，只要买过两套房，如今都不能再新购房产。因此，今年买房前，最简单的方法是，先去交易中心做产权调查，确认家庭成员各自的房产状况，咨询清楚是否还能买房，再决定以何人名义上产证。

　　查房产税：需提交6类材料

　　上海房产税试点规定，从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。

　　且需提交下列资料 (原件和复印件)：(1)房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；(2)新购住房的契税完税凭证；(3)购房人及其家庭成员的有效身份证明；(4)购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明；(5)无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明 (申请计入无住房同住人的提供)；(6)其他有关书面证明文件、资料。

　　购房人提交资料后，从主管税务机关领取 《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果(原件)送主管税务机关。当房产税面积认定标准确认后，购房者可以根据面积×单价×70%×0.6%(或者0.4%)来预估每年持有成本高低。

　　申请贷款：预申请留足空间

　　央行自2月9日起上调利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。兔年首次加息预示着未来政策仍将继续紧缩。而“新国8条”上海细则也重申，对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　显然，今年不少购房者将面临买房拒贷，建议购房者提前做好“预申请”，以及在购房合同中就“贷款延期”等情况进行特别说明，以避免纠纷。比如“预申请”，即事先到银行或者房贷中介递交材料，提前获知可否贷款、贷款利率、贷几成，以及公积金贷款状况。在“贷款难”的情况下，买卖双方的“违约”风险都在增大，找一家可靠的房产中介十分必要，否则很可能因“拒贷”或“贷款延期”而增加购房成本。

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　　无房“刚需”何时出手

　　无论是新“国8条”还是“房产税”，矛头均一致指向投机、投资需求甚至改善型需求，唯有首套房刚性需求可以幸免。如果是眼下已经具备购买实力的刚需，春节后的3-5月是出手的好时机。

　　因为这段时间还处在政策初始期，业主不会太强势，议价空间大一些，有利于购房者争取利益。而且这时投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。汉宇地产市场研究部建议选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，且尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，容易受到整体市场影响。

　　今年计划买房但并不打算马上入住的购房者，可一边租房、一边观望。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以比较多家楼盘，待时机成熟后购买。因存量房不受“房产税”影响，使得原本急于避税抛售的业主，纷纷转售为租，且不排除转嫁房产税成本，预计出租挂牌量将在节后大幅释放，租金涨幅5%-10%。汉宇地产市场研究部建议，原先租房的尽量以原租金水平争取续租，需另外租房则尽量选择短租房源。