中金公司则估算认为，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降三分之一，二线城市约下降四分之一。

　　降：需求减迫使开发商降价

　　国家统计局公布的数据显示，2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4%，环比上涨0．3%。今年1月，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，1月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过，考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

　　据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，2月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，相对刚性需求来说必然会增加市场供应，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。

　　另据统计，截至2月17日，上海市一手住宅累积存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套计算，消化存量需57个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。

　　升：购房成本越升越高

　　新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。

　　自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次后，5年期以上贷款利率由5．94%提高至6．60%，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8．5折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由6626．66元提高至6941．15元，每月还款额增加314．49元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由7129．74元增加至7514．72元，每月增加384．98元。而按现行贷款利率计算，房贷利率8．5折优惠和基准利率间，每月还款额相差573．57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。

　　杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。

　　综合新华社、《经济参考报》等报道