产权不清晰导致矛盾

　　中国房地产制度要从土改说起，土改的时候把地从富农那里集中起来分给农民，到人民公社就集体化了。城镇的土地基本上是国有，也有一部分私人所有，后来修宪的时候基本上都变成国有土地了。城镇主要是住房，房屋改革之前主要是单位分配。

　　城镇的住房，先是公房改革，就是你有的公房，掏一部分钱就变成自己的。其他新增的房屋就是由开发公司开发成商品房。政府又推出了所谓的保障房。《宪法》规定农村集体土地只有因为公益事业才可以强制征用为国有城镇土地，但是《土地法》规定所有的城镇建设用地必须先征用为国有以后才能再进行建设。城镇国有土地从原来的划拨到协议出让，再到招拍挂出让。

　　现在的问题是什么呢？就是产权不清晰，特别是集体产权。产权必须要有一个法人载体，村组织是一种村民自治的机构，不是一个经济法人。所以名义上它是整个集体土地的所有者，实际上它又不是一个注册的公司性的，或者自然人的这种可以拥有物权的载体。农民就是承包了，有使用权，但是没有财产权和所有权。政府从你手里拿地是1万块钱，政府可以卖到500万。这个市价没有在政府和企业、农民之间合理分配，基本上土地增值的绝大部分是地方政府拿走。

　　城市化要求土地再分配，市场经济要求土地要素不断进行重组和交易，使利用率最高。人口向城市转移，闲置的村庄用地要重新分配和利用。但是，我们现在这种情况下没法买卖。政府强制征用就形成一系列的矛盾，事实上是我的东西，你现在要用10万块钱拿走，你又在很远的地方给我弄了一套住宅，还要收我27万块钱。这是强制征用，没有平等的交易，农民对宅基地没有财产权。

　　在这种情况下，产生一系列的问题。中国现在的土地就是产权不清，只能长期搁置争议，在那里撂着。征地拆迁一方面补偿分配不合理，一方面漫天要价，一夜暴富。两种情况都有，而且第一种情况多于第二种情况。

　　日本、韩国及台湾地区的农民在城市化过程中富裕了起来，我们的农民没有富裕起来是什么原因？因为韩国、日本及台湾地区的土地都是农民自己的，政府征用土地是要通过买卖，等价交换。但是政府可以收税，你开发商要买地，跟农民谈。在交易过程中除了征税，留的这部分就可以去创业，办一个小酒店、小超市、小工厂，或者他拿这部分钱到城市里去买房子，他有支付能力。

　　中国现在有3亿多农民在城市里，99%没有自己的住房。什么原因？因为他从家里出来，他的土地不是他的资产，他没有得到城市化土地再分配的收益，他没有支付能力。他只能世世代代租原住民的房子居住。

　　我们过去把地主、富农给消灭了，在农村消除了两极分化。但是这样一种制度，很有可能在城市里导致新的两极分化。原来是地主阶级和佃农阶级，以后会形成什么呢？两亿多原住民、房主阶级和五亿农民的房客阶级。房客每个月把工资的40%、50%交给房主。

　　房主对房客阶级的剥夺，比过去的地主剥夺佃农还要厉害。另外就是城市土地建设超前扩张，依赖于土地财政不可持续和不稳定。现在房屋价格持续上涨，什么原因？房价实际上是地方政府推动的。

　　现在的招拍挂是什么呢？政府把土地用饥饿疗法捏着，价格一涨就把土地抛出来了，本来是10个亿卖的，最后溢价13亿、14亿；地价就涨了20%、30%、40%，地价涨，房子怎么能不涨？所以中国的房价完全是地方政府推动的，地方政府垄断卖地。

　　政府现在说要盖经适房，5亿-7亿人的房子，你想用保障房来解决，有可能吗？你不把房价降下来，不把土地收入给他们一部分，你不鼓励他们创业，他们怎么有钱到城市里来买房子？你现在还要保养老、医疗、教育，这么大的开支，你还要把房子保下来？

　　而且土地年期还有着一系列的问题，到期后如何再收回出让？《土地法》规定最长期限是70年，70年到期收归国有重新出让，进入出让程序。物权法规定了一个永续，就是自然接续。但是物权法没有人来执行，土地法是有部门执行的。物权法是没人发证，房子是有人发证的。房子就是70年，你到银行去抵押，你再过10年就到期了。我们前天说国务院要做以房养老试点，我就琢磨了，你这个房子已经50年、60年了，抵押给银行也就10年、20年，这个价值怎么来评估呢？

　　因此，土地房屋制度不改革，第一是永无宁日；第二，更大的危险就是“打房豪，分住宅”。

　　真正的两极分化在城里

　　大部分国家的土地是私有的，拉美和印度的农民有的没有地，他们就往城市里转移，他看好哪块地，河边或者是山边搭个简易住宅就在那里生活了。巴西里约热内卢的贫民窟，就是政府把路修上，把电通上，派几个警察。政府为什么要修呢？为什么拆不掉贫民窟？

　　第一，印度和拉美一些国家的法律，就是说你在这个地方占了10年，有的更短，有的就是1年、2年，你脚下的地就是你的。第二，大的贫民窟的人口特别密集，州长、市长、议员都是民选的，贫民窟是巨大的票仓，谁都不敢动。

　　中国现在的问题，没有贫民窟，农民都住在地下室，住在房主的家里，工资的40%、50%交给房主，这个我觉得比贫民窟的危险更大。你看人家里约热内卢的贫民窟都是通过逐步改造，现在很好了，比我们现在县城的一些房子都好得多。

　　还有就是美国模式，他们基本上不管你的住房。美国模式是你看好这块土地，你能买就自己去建房，也不用开发商，找个建筑商就行了，甚至自己就可以盖。美国前两年，格林斯潘搞了一个美国人的住房梦。对工资比较低的人放低了贷款的限制，然后把住房贷款证券化了。最后这群人因为失业还不上款了，所以就形成了坏账，造成了全世界的金融危机。美国政府还没有给每个人去盖房子，只是把授信等级降低就弄出了全世界的危机。所以说中国不敢承诺给7亿人盖房子，财政会破产的。

　　另外是新加坡模式，这是港口经济，另外才600多万人。我们是13亿多人的国家，现在有些官员说学习新加坡的模式———公租屋。新加坡600万人，你13.46亿人，你能学得起吗？人家全在港口，而且人均GDP那么高的水平，你才6094美元，你能学得起吗？所以，我们如何解决现在已经到城市的3亿多农民的问题？未来还要进来3亿-4亿多人的住宅问题，我们都没有想好。贫民窟不让盖，现在的商品房买不起，保障房给几亿人盖简直是一个乌托邦。

　　怎么办呢？你看台湾地区上世纪80年代65%的农民在城市里，而且人家是实实在在的城市化，人口在城市里。65%的人口里，85%的人有自己的住房。我们能行吗？我们现在这样的房价，农民现在的收入到城市里能买得起房子吗？这两年租金一直在涨，农民工原来工资的25%用来房租，现在变成30%、35%、40%。而且现在农村你就是两百亩地集中起来种粮食也没法两极分化了。一亩地种粮食，平常顶多赚200块钱，好一点赚400块钱，也就赚8万块钱。8万块钱，就城里两个农民工的工资。怎么能两极分化呢？城里一家人在北京有十一套房子。一套房子自己住，十套房子出租。一套房子月租平均5000块钱，一年就是60万。真正的两极分化在城市里。

　　所以，我想这样的局面一定不能让它出现，改革土地和房屋体制是为了什么？第一是耕地不要浪费，有效利用，粮食安全。土地要规模经营，要集中起来，要专业化运作。第二，政府、居民和企业之间城市化带来的土地利益要合理分配，我不能在城市形成新的房豪和佃户两个阶级。政府要让城乡居民，特别是城里的人有能力创业，能购房，居者有其屋，实现住房梦，租也是一定合理的比例。改革方向既要符合社会主义特征，又要适应市场经济的需要。

　　确立产权可以化解矛盾

　　所以改革方案有这么几种：一种是国有，集体不动，进行小修小改。这种方案优点是地方政府、多套房的居民等阻力比较小，容易实行。缺点是无法解决产权清晰，还是没有解决农民的产权问题，不能按照市场经济要求进行运转。地方政府收入稳定和可持续性也没有保障，70年的收入是一次花掉了，地卖光了怎么办？房价暴涨暴跌，而且两极分化问题解决不了。就是城市里的两极分化，最大的差距是财富差距。

　　第二是产权属于个人，历史怎么纠缠？与中国特色社会主义制度怎么衔接呢？第三，是应当全部国有，延长年期，确立产权。就是全部收归国有算了，也可以无限期，也可以500年，1000年。但是要确立产权，优点是既符合社会主义制度要求(国有)，又明确了产权，解决了市场经济要求的前提，以及一系列运行的制度安排。缺点是因为要改变地方政府的收入渠道，特别是动了开发商的利益或者多套房房主的利益，会遇到既得利益会方面的阻力。

　　我们来看这个方案的内容：第一应当改造未利用土地扩大土地供应，扩大土地供应，为改革土地行政分配和卖地，以及其他改革创造宽松环境。我们现在不是没有地，是有很多地没有用。

　　第二个是城乡土地全部国有，确立产权，延长土地使用年期，要么永续使用，要么农村耕地林地宅地1000年，城市住宅用地500年，工商企业和银行，以及社团法人用地300年，确权发证；可以继承、交易、出租、抵押、入股等。有人说500年之后怎么办？500年以后的事你还管它干嘛。如果不永续使用，不延长年期，无法进行以房养老。

　　政府说现在要开征房产税，我认为也应当开征，把土地出让金给取消了，开征房产税。但是房产税是财产税，这个东西是我租你的，你不是70年吗？我是租你70年，这样我怎么给你交财产税呢？

　　另外是政府废除强制不等价征用土地，废除行政招拍挂卖地，各类土地平等入市，挂牌等价交易。不把农村的地强制征用过来，招拍挂就行了。政府以税代金，废除土地出让金制度，征收房地财产税和交易税，改变地方财政收入来源渠道。

　　政府最多一年收了3.5万亿土地出让金，全国总共有210亿平米城镇住宅，我们就按0.6%的税率收，再加上交易税等，足够可以把现在的出让金给顶过来。要向富人收税，才能抑制两极分化。

　　另外，我觉得要多种形式解决中国城乡居民的住房问题：第一要把出让金、政府卖地，这些推高房价的机制解决掉，让房价平稳下来。第二要向富人征税，要给穷人多留点。第三，你不要这边把房价抬得那么高；那边你想建保障房，解决五六亿人的住房，那是乌托邦。我觉得不一定要房地产商建商品房，合作集资建房，甚至是给私人建都可以。欧洲都有合作建房，发挥各种渠道，政府再建少量的保障房，发挥各种渠道把中国人的住房问题解决掉。我们完全有可能解决这些问题，但是需要改革。

　　政府应当通过更大力度的改革，坚决把房地产问题理顺。既保持社会主义制度，又要按市场经济运行。创建符合中国特色社会主义市场经济的土地和房屋制度，用来干什么呢？保证公平，保证老百姓的住宅梦，保证不导致两极分化，保证社会的安宁。