本周三下午，《羊城晚报·东莞新闻》房地产论坛在南城至上食府举行，东莞地产界人士齐聚一堂，共同探讨东莞刚需市场以及楼市发展趋势。论坛上，不少业内人士认为，东莞刚需市场需求已经发生变化，从以前的购买过渡房到现在倾向于一步到位，并且刚需群体对于住房舒适度的要求更高。另外，对于东莞楼市的发展趋势，业内人士普遍持乐观态度，认为市场需求还是很大，未来房价将持续上涨。

　　东莞一直被认为是刚性需求为主的市场，但过去两年由于楼市调控，导致不少刚需群体持观望态度。在多次调控但房价并没有下降的情况下，被抑制的刚需今年年初开始释放，而开发商也为了迎合刚需群体的需求，纷纷推出刚需产品，在供需两旺的情况下，东莞住房成交量上涨，即使是传统淡季六七月份，依然保持高成交量。据统计，70至110平方米左右的刚需房成交比例也在扩大。值得一提的是，深圳客在东莞的购房比例也同样在扩大，临深片区成为今年楼市成交的主力。有业内人士认为，东莞目前承接了深圳不少外溢人口，这部分人除了一些投资客之外，也有不少白领阶层在深圳买不起房，来东莞买房自住，过着5+2的生活（即上班租房住，周末回东莞的家住）。

　　据了解，目前刚需房最受欢迎的是90至110平方米的三房。受到调控的影响，不少购房者会一次到位选择三房，而不再购买过渡性的二房单位，因为再次购房首付要六成，负担过重。有业内人士认为，刚需房分为两种，一种是首次置业，一种是改善型置业，目前市场在卖的刚需盘应根据不同人群的需求，设置相应的配套。比如以城区为例，目前地块稀缺，房价上涨，不少首次置业者由于购买力不强，只能退而求其次，购买郊区盘，也正因为这部分人由于经济能力问题，导致很多没有自驾车，出行不便。而这些定位为普通洋房的郊区房，接下来必须完成社区的配套，特别是在小孩子方面的。目前很多洋房由于幼儿娱乐设施不足，导致小孩需要争抢。而为了改善住房环境而换房的人，一般都有自驾车，这种人的商业配套不需面面俱到，但交通必须要方便，环境资源也要有优势。

　　至于东莞楼市趋势方面，业内人士认为偏向于认为稳中有升，持较为乐观的态度。也有人认为，未来东莞楼市随着中心区的扩大，以及一些新的规划出台，会出现一些新的中心和新热点。

　　此外，深圳中传新媒体科技有限公司总经理韩大平等相关负责人也参与了论坛，为房地产界人士带来最新的科技服务理念，为房地产发展添砖加瓦。

　　羊城晚报东莞媒体发展有限公司党委书记、常务副总经理郑乃清：

　　羊晚关注东莞房地产市场发展

　　《羊城晚报》从10月29日开始正式改版，东莞版出版时间为周二到周五，报纸的可读性更强，希望以后可以利用版面，与行业增强互动，加强合作。本报一直都非常关注东莞房地产发展，从去年开始就举办房地产论坛，去年举办得非常成功，希望大家在这里也能畅所欲言。

　　目前，中国有些地方地产泡沫破灭，如浙江温州，到底现在房价是不是过高？楼市走势如何？希望听听各位业内精英的见解。

　　话题一：刚需时代，什么样的房子受欢迎？

　　丰泰地产策划营销部副经理洪庆阳：

　　首次置业偏好一步到位买三房

　　东莞外来人口远高于本地，产业转型，那些20多岁到40岁的想要在东莞扎根的外来人员必须买房。而国家的调控政策，主要是打击投资需求，对刚需总体来说还是支持的。

　　就目前来说，刚需环境比起几年前来说确实有很大的改变。以前的房子总体面积是比现在小，一房现在基本消失，两房也越来越少，三房的需求越来越多。刚需首次置业是占到8成左右，集中在90到110平方米的三房，占的比例是最大的。刚需客户买房跟以前的心态不同，以前刚需的心态，先买个小的过渡一下，以后再买个大的，现在很多刚需客户，都不肯接受两房，两房单位都卖得很困难，花了很多力气，但事倍功半。房地产调控以后，二套房首付成本大大增加，不少人宁愿咬咬牙，多掏点钱，一步到位买个三房。

　　富通地产营销部经理滕宏伟 ：

　　刚需群体对品质追求变高

　　我2004年来东莞，近几年东莞总的人口在减少，但同时市区的人口在增加。东莞人置业心态的变化，以前在周边看两三个盘就OK，但现在信息时代，各个区都要去看一下。以前买过两房，不够住。现在的确是有这个趋势，两房不好卖。很多人注重配套，社区的规模，园林配套，看户型是否方正。客户关注三个地方，阳台，对阳台舒适度，以及卧房的大小，厨房等等，都市女性对品质的追求比较高。

　　沿海地产东莞公司总经理曹永峰：

　　定价有策略，二房也热销

　　在我们项目，两房和三房都卖得很好。首先我们在定价上有策略，二房均价比三房低，总价与三房相比有一定的差距。事实上真正去挖掘就会发现，还是有很多人想买房，但买不起三房，两房努力一点还是能够买得起，因此要去深挖这部分客户。

　　这个星期我们打算搞个相亲大会，就是面向一些工厂、学校和单位，其实东莞的工厂并不像大家想象那样都是低层次的打工仔，不少技术人员，中层、管理层等，他们都需要买房，往往是一个单位一两个人买了，就有很多同事跟着买。

　　中天地产项目经理温剑：

　　市场朝精细化发展

　　刚需还是那个概念，但人在变，市场也在变。以前100多平方米才做两房，70多平方米才做一房，但现在很少有这种户型。现在开发商前期工作非常精细，从客户的需求出发，比如尽量设置两个洗手间，尽量设置有个阳台可以晾衣服，比如去年中堂南国雅苑，南城城市之门，南国雅苑主打两三房，城市之门做六七十平方米可以做三房户型，都受到市场的追捧。当时南国雅苑做了六七十平方米的两房单位，但推出市场的时候发现，真正来做自住的非常少，但及时做调整，面向广州投资客户，反而好卖。所以现在市场做得非常细，刚需的80多到110平方米最好卖。明年我们公司跟万科推出30平方米的单房，做2000多套极小户型，市面上这种小户投资性的户型少，我们将在这方面做新的尝试。

　　现在做产品越来越围绕客户需求，客户需要什么，客户能承受什么，都是我们主要考虑的问题。现在东莞的房价越来越贵，城区金域华府100平方米的三房，总价去到130多万，很多客户承受不起，宁愿买周边其他楼盘的房子。客户想要的，和自己能够给予的，要寻求一个平衡点，如果找到平衡点，去货就非常快。

　　世远地产总经理张涛：

　　城市化进程加速刚需盘销售

　　相对于一些高端的项目，代理公司会更加倾向于销售刚需的项目，现金流回得快。过去讲信息不太对称的时代，交通区位不是那么畅顺的情况下，置业选择是有限的。现在有车的人多，看的范围和选择的余地会更多一些。更多投资客和自住客会更倾向于城区一些价格相对低的项目。通过微信、网站等平台可以了解更多的楼市信息。

　　随着城市化进程的推进，过去的城乡结合部，逐渐成为城市的副中心，土地资源稀缺，有些人怕房价上涨，这样的潜意识会加速刚需盘的销售。刚需盘销量还是比较好的，开发商只要在和代理公司之间找到好的切入点，就能够有好的销量。而一些别墅盘，对于营销能力的要求更高。

　　东莞化州商会会长、广海大集团董事长童华东：

　　开发商卖房要注重企业营销

　　作为现在企业负责人和高端消费者的代表，童华东表示目前房子很多，想住房的人也很多。其实很多高端人群很想在东莞置业，但在这里十多年却买不到房的也有很多人。他们不是没有钱，只是意识问题，因为在中国传统文化的影响下，很多人想回家，但在珠三角发展，回去不太实际。现在存了这么多年钱，在哪里买房呢？不买，房子越来越贵，怎么办呢？而且越等越贵，越贵越想买。　　

　　现在东莞人口越来越少，但留下来的都是想买房的，强烈买房的心还是很多的。因此在这里，我建议大家把营销做到企业去，营销方案与企业老板对接，作为一种福利。因为企业需要这种福利，让员工买房安定下来。

　　现在作为投资方来讲，现在政策出来很多，要征税房产税，很多税要收，有钱人买房的热情没那么高了。就如美国人买房是个负担，很多税费，所以很多人都是买房自住。现在很多有钱的老板，在投资房产方面会三思一下，政策打压，投资房子没有以前那么热情。但换风水好点，位置好点的房子一定会好卖，因为是资源性的东西，这种会越卖越高，但这种必定是高端的人群买。总体感觉现在的老板不缺房，最缺理财观念跟健康，最缺安全感。

　　话题二：东莞房地产发展走势预测

　　富通地产营销经理滕宏伟：

　　东莞未来潜力大

　　对于社区配套问题很有感触，任何一个社区，小区