TOP 1

    房企“出海”

    与国外优秀房企纷入内地不同，近年来，万科、绿地、万达等内地优秀的房企也在跃跃欲试走出国门。尤其是今年，扎堆“出海”的内地房企更如过江之鲫，纷纷争投英美等海外市场。有数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模达几百亿美元。从年初万科签约“美国头号房企”铁狮门公司合作开发旧金山富升街201地块到张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益再到大连万达集团7亿英镑投资伦敦核心区超五星级万达酒店项目；从绿地豪掷40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权到富力45亿令吉收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地；2013年，已成为中国品牌房企实实在在的“出海”年。

    从已进入海外的这些项目来看，在2012年一系列海外布局之后，此前“出海”造房的国内房企陆续迎来收获期：如碧桂园位于马来西亚的两大项目今年正式面市，在国内的销售状况良好；绿地首个海外项目已动工进入销售；首创置业位于法国的项目，也已进入招商阶段。 然而，透过“房企出海”的热潮，本刊还是要给予后来者一份善意的提醒：“出征海外”勇气可嘉，但看似巨大的奶酪背后，却隐存了多重风险。如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、不熟知当地政治环境与税费制度就贸然进入，极可能会面临不同程度的风险。中坤地产在冰岛投资遭遇的土地制度壁垒，不能不令后来者警醒。勇气的背后多份智慧与对国际房产市场与当地政治金融环境及土地制度的理性研判，或许企业品牌的国际化与国际化市场的布局之路，才会少些风险，多份通途。

    TOP 2

    城镇化，无疑是近两年专家学者津津乐道的话题。12月12日至13日，中央城镇化工作会议在北京举行。伴随热议多时的城镇化问题一锤定音，城镇化所引发的新机遇、新命题和新探讨，正成为从全国到地方、牵涉多个行业部门的热议焦点。会议提出的推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率、建立多元可持续的资金保障机制、优化城镇化布局和形态等六项主要任务，为中国新型城镇化的政策思路最终定调。

    未来，走中国特色、科学发展的新型城镇化道路、以人为本、产城融合，不盲目摊大饼、不一味造城，防止城市低水平扩张，有序推进农村转移人口市民化，正成为更多人的共识。

    而在具体工作中，因地制宜、探索各具特色的城镇化发展模式或可成为各地方职能部门未来探索新型城镇化，最迫切而积极的命题。

    相比于一线城市的超大城市资源和用地的紧张，新型城镇化无疑为开发商投身三四线城市及新兴小城镇化开发提供了后驱动力及政策支持。而对大连而言，兼具产业与教育优势的普湾新区、山水环境俱优的庄河，借势城镇化的东风或可迎来新的机遇。不过机会背后，科学可持续的规划与布局、不急功近利的服务心态或许才是赢取有为房企的关键。

    TOP 3

    近年来，住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发。在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移目标。而在大连，除万达外，以城市综合体定位的项目也相继涌现，在大连多个区域竞相启动或进入开业阶段。城市综合体凭借其特有的区域领导价值和不限购、不限贷的产品优势，正成为很多开发企业纷纷涉足的新热点。

    从5月25日开业的高新万达广场到今年8月开业的红星国际广场城市综合体，从岁末百万平方米城市综合体远洋荣域项目于华南区域的高调启动，到以城市综合体定位示人、于东港区域内紧锣密鼓建设的星光耀广场、凯丹天地，集合了办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间和多业态的城市综合体，正成为当下无论一线城市还是大连房企争相上马的开发热点。

    只是，城市综合体绝不是如上功能要素的简单叠加，相比于居住产品的复杂性，“城市综合体”的开发考量的不只是开发商的资金支持力和运营管理能力，更考验开发商对精研区域多元化需求的精准定位。唯此，才不至于让一哄而上的“城市综合体”开发热演变成“烂尾楼”。专业和资本实力之外，对后续交通及配套等推进的运营能力，是城市综合体开发商能否笑到最后的资本。

    TOP 4

    “鬼城”

    自2010年，美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的“鬼城”报道问世后，鄂尔多斯的“空城计”在一夜之间为人们所关注。“鬼城”是城镇化过程中的畸形产物，往往伴随着房地产市场的高库存和楼房高空置率，并多发生在三四线城市。2013年，内地“鬼城”现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现“鬼城”的魅影。近日，因大亚湾核电站而被人们熟知的惠州境内大亚湾北岸，更出现了2328户大型楼盘中仅2户亮灯的落寞景象。“鬼城”频繁出现，和新城区内人口结构难以达到均衡，城市总体规划不完善，住宅地产没有与其他产业进行很好的配套等因素有着重要联系。值得警惕的是，这些“鬼城”背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。近年来，昔日大部分新城在经历了艰难的“鬼城期”之后，相继出现人气聚集等积极变化。然而，按照常规速度测算，这些“鬼城”的真正复活还有很长的路要走，如果各地政府部门新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。如何让“新城”不至于成“鬼城”？著名的新加坡裕廊工业园在30年的产业开发之后，才开始卖住宅，或可为内地地方政府和职能部门提供有益的借鉴。惟愿，大连永远和“鬼城”无缘。

    TOP 6

    今年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即“以房养老”。这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者各执一词。

    “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老的提出为多元化养老模式提供了一个新的参考，对于拥有独立产权房、无遗产继承负担，同时又希望获得改善型养老待遇的老年人来说，无疑是个不错的选择。但就目前的社会现状而言，根深蒂固的传统养老观念、不完善的养老配套服务设施以及金融机构实际操作能力不足等都成为以房养老推广和落实的阻碍因素。有评论指出，围绕养老制度而产生的激烈争论，除了证明不同群体之间存在巨大利益冲突外，也证明我国养老金现状并不乐观。从长远看，以房养老发展前景值得期待，配合此而悄然露头的养老地产也正不断升温。但良好的愿望背后，其模式和配套制度的完善与不断跟进，恐是当下最需破冰的关键。

    TOP 7

    奥特莱斯

    伴随近几年物价的不断上涨，备受城市居民青睐的名品折扣店作为商业地产的引入再次掀起了消费大军的人气热潮。在世界第二大奢侈品消费大国，奥特莱斯如雨后春笋般在全国多个一线城市遍地开花，在中国已成为名品折扣店的旗舰。

    据不完全统计，全国200多家以奥特莱斯命名或主打奥特莱斯概念的商场。但真正符合国际奥特莱斯标准的不过10多家，能够成功运营赢得消费者赞誉的更寥寥无几。随着我国经济的高速发展，消费习惯的改变、品牌观念的加强、名品消费人口基数的扩大，我国已初步具备发展奥特莱斯的综合条件，但真正意义上的奥特莱斯却少之又少。这无疑为中国开发建设发展奥特莱斯提供了绝佳土壤。

    闻商机而动的地产商们，如今正在全国多个城市复制着奥特莱斯这个舶来品。伴随一线房企在一线城市开发兴建奥特莱斯商业地产脚步的加快，很多省会城市及风景旅游区援引奥特莱斯项目的热情也在高涨。在大连，如果说以东北地区首家奥特莱斯店示人、位于香炉礁物流园内、尚未开业的百年港湾·奥特莱斯项目为大连房企开启了一个序幕的话，那么将在旅顺北路砬子山地块由新星集团将启动的占地近万平方米的新星奥特莱斯折扣店或将引发更多期待。

    值得指出的是，在国外已成熟发展多年的奥特莱斯折扣店，在内地还需要很长的路要走。对地产商而言，如果单凭概念和模式、品牌引入而一味重招商轻管理或没有够低的成本控制及优惠力度，到头来就可能因人气的稀少而重蹈闭店的覆辙。依笔者所见，地产商在运作奥特莱斯项目的同时，多与当地百货零售龙头企业进行合作经营，实现资源互补，不失为良道。

    TOP 5

    商电产房

    继2011年4月，SOHO中国携手新浪乐居房产电商频道进行第一次合作,首次实现全程网上交易后。此后，房地产与电子商务的联姻开始迅速升温。而在今年，这种从一线城市演变而来的房产电商更是在大连演绎了一场好戏。在集团高压力的销售指标和现金流的多重挤压下，房产电商开始成为很多房企主动或被动的选择，多家网站与部分传统媒体参与其中。

    除了广告收入，团购费、网络费、咨询费以及会员费无疑是房产电商的赢利新增点。今年8月，江苏省颁发《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》明确指出“受托房