近日，有媒体称北京亦庄的珠江四季悦城楼盘推出“零首付”优惠。记者致电该楼盘售楼处，售楼人员告诉记者，这10套“零首付”房源已经售完，剩余部分住宅也可享受此次优惠。购房者只需缴纳部分首付款，剩余首付款则由开发商垫付，不过这部分垫付的首付款需要在约定时间内补交。

　　可见，该楼盘优惠属于缓交首付或者分期首付，并非真正的零首付，实际上是开发商的一个促销手段。面对楼市成交降温，动作更大的是地方政府，今年已有铜陵、无锡等城市对楼市调控进行了“微调”，以期给疲弱的楼市打一针“强心剂”。

　　种种迹象显示，楼市陡然遇冷后面临的政策环境已今非昔比。2009年楼市大幅下滑时，借助了经济刺激计划的东风，不仅房地产业被纳入到刺激政策中，还带动了建筑业、水泥等行业的发展。眼下宏观调控已跳出经济一下滑就大规模刺激的老路，而是针对薄弱环节，通过释放改革红利、推进创新来调整机制，培育新的增长点。

　　4月份以来，加快发展生产性服务业、“新国九条”等稳增长政策的推出，更加具有针对性，同时有利于结构调整和民生改善，而不是依靠资源要素过度投入。中央政府显然意识到，如果再对房地产等进行刺激，势必会延缓转方式、调结构的步伐，同时带来地方债务激增以及系统性风险的积累，因此在调控基调上从未放松。这也意味着，房地产业所能享受到的“政策红利”微乎其微，地方政府的“微调”不可能跨越限购红线。

　　从某种意义上说，楼市遇冷是市场发展中的一种正常的调整，因为按照市场规律，当商品的供应价格高于购买者的支付和承受能力时，成交自然下滑，本不必过分担心，但这种调整与地方的土地出让以及财政税收挂上钩，在某些地方政府看来，似乎就不可承受。

　　不过，部分城市因成交走弱导致房价回调，恐怕是新型城镇化中的一种必然现象，并会表现出明显的地区差异。比如，温州、鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等房价泡沫过大的地区，早已出现了调整，断供、弃房等现象不一而足，而在一些三四线城市，房价仍在上涨通道中。

　　之前房价过快上涨的一二线城市，主要是在城镇化过程中，就业机会、社会保障等资源过度向这些大城市集中，而新型城镇化的核心，就是完善城乡发展一体化体制机制，推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化，更加注重中小城镇和城市群的发展。随着产业迁移以及地区间的均衡发展，房价过快上涨的城市房价出现回调，也在情理之中。因为，在此前的开发商定价中，利用各种噱头，把区位优势、地区规划等涨价“利好”早已放在房价中，不少地区住房存在着房价超过其使用价值乃至投资价值的“泡沫”。

　　不少业界人士预测，房地产业很可能会在今年出现趋势性转折，但不会崩盘，这其中既有经济基本面的因素，又有行业发展的周期性规律。在经济转型过程中，我国经济即将进入中速发展阶段，在这一“新常态”里，居民收入以及人口红利都将发生变化，而同时利率市场化带来资产价格结构性调整，部分人群开始把资金从房产中转移出来，转手投资银行理财。

　　在我国房地产市场化改革中，许多从其他实业中转移出来的资金进入房地产业，形成了房地产市场过度集聚社会资源的局面，而其他部分行业发展所需的资金受到挤压。但在一些城市，却因为产业空心化以及需求不足，导致了住房滞销，这不仅在温州出现过，营口等三四线城市也曾出现过类似情况。这也是这些城市后续成交乏力的重要因素。

眼下，一些房地产大佬仍在鼓吹“房价不跌”论。但事实上是一些中小房企的资金危机已开始显现，楼市中一些被掩盖的矛盾和风险也开始暴露。当前银行对开发贷款实行严格名单制管理，难以获得贷款的一些中小开发商，在过去一段时期内获得了“影子银行”的资金，但是随着金融业务去杠杆化，通过信托、理财等方式获得资金的渠道也在变窄。光耀地产陷入资金困境，兴润置业轰然倒地，房地产行业调整的警钟已然敲响。　　楼市降温在房地产投资上已有所体现。今年以来，全国房地产开发投资增速持续回落。国家统计局数据显示，1至4月份，这一增速比1至3月份回落0.4个百分点。虽然购房者的预期已开始转变，成交低迷，但耐人寻味的是各方市场主体的态度，房价却未出现相应幅度的调整，成交走低到底是因为需求不足、供大于求，还是因为高房价对购买力形成了制约，值得深思。

　　“有价无市”，这是许多城市当前楼市的真实写照。在这种背景下，地方政府何不换一种思路，弱化对短期经济目标的追逐，而是着眼于长期结构调整，更加尊重市场规律，尊重市场主体的自我选择，理性应对楼市调整，使其在动态调整中找到平衡。