2014年的中国楼市在“凛冽寒风”中起步:数年限购冷却,楼市成交持续萎缩,“崩盘”论调交织刚需的纠结、老业主的“维权”、地产大佬的看空……楼市笼罩着一片悲情色彩。

　　2014年的中国楼市又带着“一丝暖意”收尾:“限购松绑”、房贷新政、降息等利好持续送来阳光,楼市成交逐步回温,“去行政化”、趋于理性的楼市新常态逐渐形成。

　　浓缩了起落沉浮、冷暖悲喜的2014年,注定成为中国楼市的一个重要节点。

　　【以价换量,普跌贯穿全年】

　　2月18日,杭州城北一楼盘宣布以每平直降3000元的价格“清盘”,开启“马年首降”,引发全国多地连锁反应。没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。在经历2013年房价“涨声一片”后,2014年楼市在降价中开局。此后“以价换量”成为贯穿这一年楼市的关键词。国家统计局每月公布的70个大中城市房价变动情况显示,加入房价下跌城市数量逐月增多,到11月增加到68个,楼市呈普跌格局。

　　【房企求变,压力下不得不变】

　　5月22日,绿城创始人宋卫平宣布向融创出售股份并退出绿城,行业内外一片唏嘘惋惜之声。乍暖还寒时,房企的波澜、变动是对市场冷暖的生动诠释。而之后随着取消限购、房贷新政渐次到来,宋卫平宣布“不卖了”,正当业界还在感慨“王者归来”时,绿城却又再度出售股份。这一年,越来越多在“黄金时代”躺着挣钱的房企倍感资金压力,临近年底地产大佬更罕见集体看空楼市,更令起落转折的楼市变数丛生。成熟的市场免不了优胜劣汰,中国房企亦“不得不变”。

　　【取消限购,挪开干预之手】

　　6月20日,呼和浩特成为第一个发文取消限购的城市。获得“默许”后,“松绑限购”一发不可收,很快席卷全国,截至目前,仅剩北上广深和三亚尚未放开。虽然取消限购背负了“救市”骂名,但在业界看来,挪开行政干预之手显然是楼市回归健康、理性的必由之路。有业内人士直言,房地产市场不想要“限制”、也不需要“庇护”,最好的方式就是“少管”。

　　【利率调控,手段转变】

　　9月30日央行发布“房贷新政”,对个人住房贷款加大支持,再次重申利率下限为基准利率的0.7倍,同时明确“认贷不认房”,让市场信心逐渐恢复,全国不少地方楼市成交至此出现拐点。11月21日晚间,央行时隔两年多后再度宣布降息,开发商喜获“岁末红包”、购房者得到“真金白银”实惠。这是继取消限购后楼市迎来更“和煦”的政策春风,楼市成交也借此回升。“去行政化”之后,楼市调控更多依靠房贷、利率等手段的趋势由此显现。

　　【分化加剧,调控靠市场】

     截至11月底,厦门、郑州、保定等地楼市累计涨幅超过10%,而杭州、菏泽、温州等9个城市累计跌幅超10%。在“调控靠市场”格局初步确立之下,中国楼市渐趋理性的另一个标志是市场分化继续加深。楼市涨跌愈发凸显地方区位与发展成熟度、未来成长性等理性价值。业内预计,发展相对成熟、需求相对旺盛的地区,尤其是价格调整较充分或成长性较好地区楼市,未来价格抬头的可能性已日益逼近,反之,有些地方的房价还将进一步调整。

　　【库存高企,调整将持续】

     国家统计局数据显示,11月末,全国商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米,楼市库存在高位运行。杭州、贵阳、武汉、温州等众多二、三线城市都为高库存所累,一些中小城市人口导入缓慢,库存高企情况更为严重。从全国来看,高库存将是中短期内我国楼市的首要压力,相当一段时期内将影响房价维持相对稳定。当然库存矛盾是结构性问题,未来去库存也必然会出现分化。

　　【量价齐跌,幅度收窄】

       12月12日国家统计局发布数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%;11月70个大中城市中,同比新建住宅价格下降的城市有68个,最低下降9.9%,上涨的城市有2个,最高涨幅3.0%。市场就是这么任性。既然期盼市场起决定性作用,那就得接受市场导演的结果。值得注意的是,随着房贷新政以及降息政策出台,楼市成交量明显回暖,量价跌幅开始收窄。

　　【去行政化,制度建设加快】

       12月召开的中央经济工作会议连续第二年未直接提及房地产行业,“无声胜有声”也更突显楼市调控“去行政化”趋势明确。属于市场的终归市场。12月末,期盼已久的不动产统一登记制度落地,政府在楼市调控“去行政化”的同时,开始着眼于“自己该做的”事情。有理由相信,接下来,房地产税、土地制度改革等一系列基础性的制度建设步伐将加快。

       经过2014年的起落沉浮,去行政化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，新常态下,楼市更趋成熟、理性。未来楼市无论升温上扬,或是维持现状甚至继续下行,回望挪开了行政干预之手的这一年,都会是中国楼市发生质变、回归市场的重要时点。