中国楼市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。

与过去三轮调整期不同的是，这轮调整周的时间长与增速下降幅度大，这就是所谓的楼市周期形态，有四个方面原因：一是过去调控“托市”，去年是没调控。二是经济增速自2012年开始下降，经济与房市的增速同下行。三是经济结构调整与高杠杆一块遇上了。四是个人住房贷款收紧。

当前中国宏观经济、房地产形势比市场预期更糟糕，否则总理不必三天两次频繁给市场吃“定心丸”，稳定市场预期。

一是宏观经济方面，除了出口增速大幅反弹外，2月主要经济数据均出现下滑，投资、消费、工业增加值等均表现一片低迷，并创下数年新低。二是房地产市场方面，前2月全国商品房销售额、销售面积分别为5972亿元、8764万平方米,分别同比下降15.8%和16.3%,增速较12月的＋2.9%、-4.1%大幅下降,绝对表现略好于2011年,为历史第三高位。

中国经济增速进一步放缓的预期正在逐渐变为现实，即便是额外刺激措施将逐渐出台，房地产亦如此。

中国房地产未来依然是黄金时代，不是进入白银时代。只要经济是正增长与新型城镇化率未走完80%及人均城市居住面积未达小康水平，房地产肯定是持续增长。

另外是房地产所贡献的经济增长点短期无法取代、房地产收入超过任何一个产业收入，是产业之中涉及关联性产业最长的行业。房地产业不是萎缩、死亡的过程，而是一个行业内部的转换过程，比如一手房向二手房转换。由于中国房地产的发展和城镇化、城市化、工业化、人口变化的进程紧密相关，当下中国大部分的城市一二手仍然处于1:1的水平。未来二十年之后看，二手房是中国房地产市场主流产品的大趋势。

按照过去十年房地产投资额同比看，2014年房地产开发投资增幅大幅回落至历史最低值，但并非是坏事，重要是为房地产行业进行结构调整提供了可能性，从而使房地产行业供求得到平衡，实现稳定发展，避免供应过剩的局面。今年全国房地产开发投资增速会降到5%—8%之间。而今年前2月，全国商品房销售面积及销售额在短暂的回温后又出现一轮下滑，很大程度上是由于传统春节与新政落实缓慢的影响。从三月份上半月的数据看，大部分主要核心城市已经出现了回升，其中北京回暖更为明显。

中国房地产最大的错误就是调控，最大的泡沫还是调控，最大的房价推手依然是调控。一是过去长达十年的中央政府房地产宏观调控已经证明了失败，未实施调控前，房价未大幅度上涨，低于收入幅度。二是调控之后，房地产市场泡沫越来越严重，只要政府减少人为行政调控，房地产市场泡沫就会越来越少。三是调控越来越多，房价越来越疯涨。四是立法法告诉你，限购是不合法的，房产税是违法的，是违宪的。

“限行”“限购”不再任性。

一些地方政府出台车辆限行、住房限购等制度，比如深圳市在去年底突然发布通告对机动车限购。政府维护公益采取一些措施可以理解，但有没有想过自己是不是有这样任性的权力？草案新增明确规定：没有法律、行政法规、地方性法规依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力、减少本部门的法定职责。

目前地方实施的限行限购措施，基本上可视为规章性文件。很多法律赋予的公民权利被规章和规范性文件限制、蚕食。限购、限行等限制公民权利的规范性文件，表面看起来有依据，但从法律上讲，对于限行、限购，无论是规章还是规范性文件都是没有这个权力的，实际上违反了“职权法定”原则。2015年十二届全国人大三次会议的重要议程中，立法法修正案草案(以下简称“三审稿”)提请大会审议。三审稿予以明确，规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能由法律规定，这是立法法颁布15年来的首次修改。

是“税收法定”原则被明确。

2014年底至今年初，成品油消费税连续多次上涨。2011年最高人民法院出台婚姻法司法解释，涉及夫妻房产分割，一些地方还要加征“夫妻房产加名税”……类似的任性加税不胜枚举，让我们口袋里的钱不经意地被“掏走”。征税为何如此随意？

立法法修正案草案将“税收”的专属立法权单列，并规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能制定法律，即“税收法定”。“税收法定”是法治国家的基本原则，是指税收只能由全国人大及其常委会制定的法律规定，行政法规、地方性法规和规章均不得新设或改变税种开征、停征和税收征收管理等基本制度。但目前我国大多数的税不是由法律，而是由法规规定的，有些重要税收事项甚至是由规章规定的。

这次修改立法法，就是试图解决这一问题。今年的两会上明确，总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则。我国现行的18种税中，只有个人所得税、企业所得税和车船税等3种税是由全国人大及其常委会制定法律开征，其他15种税都是国务院制定暂行条例开征的。今后立法法明确“税收法定”原则，意味着政府收什么税，向谁收，收多少，怎么收，要通过人大来立法决定。如果这次会议上，立法法修正案草案审议通过，凡是开征新税，都要通过全国人大及其常委会制定法律。

中国人口结构的变化导致房地产产品消化结构的变化已经加深。其中25—40岁这一人群的快速下滑会影响到房地产市场的结构。这与两会上总理提出“鼓励改善型需求”不谋而合。过去刚性需求是第一位，但是现在，刚性需求包括改善型需求，中央提出稳定住房消费主要体现在鼓励改善性住房消费。基于上述的考虑，政策已经出现调整，比如首套房认定标准发生改变，接下来还会有更多的政策与支持改善型需求挂钩，做出相应调整。

2015年中国房地产市场主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平均价格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。目前摆在总理与地方政府面前的楼市困难有六条，一是天量库存。二是区域分化严重。三是房企资金承压。四是购房门槛高。五是房地产金融风险。六是住房需求断层。

按总理工作报告中的提示，2015年房地产市场发展前景有利的因素，主要有六个。一是货币政策宽松。降息降准还没有完全到位。今年政府仍然会运用货币政策稳定经济增长，后期还会有数次降息或降准。二是稳定住房消费。三是低利率提高住房支付能力。四是新增供应量减弱。

高达63922万平方米的库存是市场的一个压力点，超过6亿平方米的库存不是要完全消化，否则老百姓将失去议价能力，但是当下的数量确实给开发商进行再次投资形成压力源。五是融资环境有所改善。六是政府掏钱购买商品房。

按照总理与房价指标及刺激政策三方面变化看，2015年上半年房价复苏上涨必板上钉钉。首先是房价，最后是总理说了算。

一、2015年1月21日下午，总理说：“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。

至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”

二、2015年3月5日，两会总理政府工作报告释放利好信号，尤其是支持改善性住房需求的提法。2015年3月5日，总理2015年政府工作报告中，只字“未提房地产税与不动产登记细则”，对房地产的提法，出现了过去二年难有的暖意。相同，中国政府又重回到2009年的楼市调控基调。《报告》指出：“稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”一方面延续去行政化、坚持市场化的格局。另一方面通过过去一年的实践，政府认识到对改善性需求的支持也是保持房地产市场稳定的重要抓手。

因此，二套房信贷调整会在短期落实，这将对市场短期有重大推动。与2014年表述有着明显区别，不仅未见“调控”、“抑制”、“控制”提法，更是明确“支持”、“促进”的积极态度，释放出中央振兴、扶持房地产行业的决心，更加释放鼓励买房的信号。说明房地产依然是支柱产业、经济拉动的火车头，2015年中国楼市复苏上升指日可待，房价上涨不可避免。

三、3月15日，总理提到：“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”房地产业不会再像已经过去的十几年那样小涨大涨加疯涨地折腾了，中国楼市从2015年进入了稳定发展的新常态。

今年前两个月主要城市楼市成交率的统计，显示出“长期平稳健康发展”的态势，76个主要城市，其中北京、上海、广州、杭州等大中型城市，均呈现小幅微涨或微跌的走势。在前两个月有元旦和春节两节的影响下，楼市的数据表现，无法反映与能代表全年。三月、四月以至上半年，“平稳”两字在市场中体现。但是，楼市既不会像2012年之前与2013年那样发狂般地疯涨，更不会像有些人总是盼星星盼月亮般的“崩盘”。

四、3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。

其次是房价指标。环比是反映房价走势，同比是说明房价形势。按环比变化看，上半年房价将出现回暖拐点，70城房价环比将止跌。从2014年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。不过，对于住宅库存压力较大的多数三四线和少数二线城市，虽然2015年市场应比2014年略强，但不宜对房价抱太多期待。

总体看，预计70城房价环比将于二季度止跌。

国家统计局2015年3月18日公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续2014年5月以来整体下跌态势，70个大中城市同比整体跌幅高达6%。而与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。从数据表面来看，新建商品住宅价格确实全都跌回到一年前。

平均来看，2月70城房价同比下跌6%，创2005年有此指标以来的最大跌幅，这是一个滞后指标。2月份，70城中有66城房价环比下跌，也即它们的房价水平低于1月份。但去年9、10月环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70城环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅为0.5%。

反映房价短期动态的环比跌幅，早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转，并非楼市进一步降温的表现。按2月70城房价指数看，短期房价呈震荡弱复苏态势，处于见底回暖的调整期内。说明房价总体相对平稳，不代表房价下跌的开始，3月预计收