银根紧缩但股市是放大器

    昨天的论坛上，聂梅生的演讲题目是“房地产调控政策反思和预期”。首先，她对去年和今年国家针对房地产的调控政策进行了回顾。“去年6月份开始，地价开始大涨，房价跟着上涨，为什么？加大供给--放松地根、银根，并没有稳定房价而是房价飙升，与调控预期相违背。到后来又采取了抑制需求的办法。比如央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长。”聂梅生分析说。有关方面的调控政策没有带来预期的效果，甚至“越调越高”，受到各方指责。在这种背景下，2008年有关方面更严厉的政策出台了。因此，去年调控政策的误区值得反思。“我认为，去年的调控政策，主要是忽略了资本市场、股市对房产市场的影响。资本市场和土地的联动推升房价。”

    她说，银根紧缩但股市是放大器--去年，部分房地产上市公司市盈率高达100-200倍，1－8月房地产类上市公司融资总计达1149.45亿元，致使它们敢于以高于底价数倍的高价拿地，结果是不可避免地拉动房价上升。但是地方政府的土地收益却属于类似“预算外”财政收入，土地管理和资本市场的管理错位。外资是推动器--资金推动、全球化的金融系统性推动，通过多元化的渠道进入中国。“2008年，政策制定方、开发商、购房者这三方都注定为此付出代价。”

    今年，国家采取的调控手段是紧缩房贷，压缩需求， 防止过热和通胀。房地产市场也出现了一个很大的变化，那就是上半年房价同比上升趋缓，交易量大幅下挫，市场预期低迷。

    从长期角度看房价会回归

    房价到底体现了什么价值？到底属于消费价值？投资价值？还是金融价值？聂梅生说，从一般意义上理解，房子具有居住使用功能，是民生必需品，具有消费价值，但是国际、国内都把房地产按固定资产投资计入GDP，“国家对房地产按固定资产投资计算，居民购房为什么不能是家庭固定资产投资？国家提出保护老百姓财产性收入，房子应该是普通老百姓最大的财产性收入！”

    她说，资本市场存在期价，当前的房价就是受预期价格的影响，已经不能单纯用供需关系、房价收入比、成本利润关系来解释。土地是有长期价格的资源，正如石油价格是受期价影响一样，土地也有期价。房价必定受期价左右。资本价值对房价的影响是短期波动，但是长周期来看，仍然要回归到经济和社会发展的基本面上来。

    “也就是说，我们的房价受'期值'影响，房价不仅与成本等相关，还与'期价'相关，就和石油价格一样。比如去年房产市场和今年房产市场，其供需关系是没多大变化的。总体说来，从长期的角度看，房价是会回归的，就像现在石油价格回归一样，房价也肯定是会回归，回归到它应有的价值。只要你对苏锡常的经济发展、对国家的经济发展抱有信心，房价肯定回归理性、回归正常！”

    “中央的政策已给了我们很好的信号。当然，也不可能出现中央大张旗鼓来帮扶房地产企业的情况，中央的政策只要保持稳定就行。这就像刹车不能踩得太急一样，油门也不能踩得太急！”聂梅生形象地解释。她说，未来的态势不必悲观，“房价不会出现大幅下跌的情况，房价的涨幅到年底可能还会降低，但是一年平均下来，可能会是Ƌ%'这个数。”