据《中国青年报》上月末，央行在 “支持扩大内需和居民购买普通自住房”的大原则下，下浮住房贷款利率，下调最低首付款比例，但各大商业银行的房贷细则却“姗姗来迟”。据报道，已经出台房贷新规细则的银行也基本处于纸上谈兵阶段，仅交通银行明确表示可以接受新增客户申请。

    　自救楼市以来，房贷细则一直是公众关注的焦点。房价下滑趋势会有所改变吗？房贷细则出台对消费者影响有多大？房价降到什么水平，观望者才会出手买房？

    　月入超过4000买房消费主力

    　上周，中国青年报社调中心通过新浪网新闻中心，对14493名公众的调查显示，81.0%的公众认为2009年房价还会降，其中，41.7%的人认为房价将 “有所下降”，39.3%的人认为会“大幅下降”。此外，8.3%的人认为房价会“维持现状”，7.7%的人认为“略有上涨”。值得注意的是，35.2%的受访者月收入超过4000元，是拥有买房消费实力的主要人群。同期，通过腾讯网对7898名公众的在线调查显示，即使是对各城市中心区的房价，也有74.9%的公众预测明年将下降，其中32.2%的人认为大幅下降。

    　银行房贷细则备受人们关注

    　北京市海淀区的张仁兵最近经常“出没”于各房产信息网站，因为明年结婚，他打算年底购房，由于积蓄不多，首先考虑的问题就是房贷。 “虽然央行已经出台了政策，但各商业银行的细则还不稳定，我怎么敢轻易出手？”调查显示，75.8%的公众正在关注各大银行房贷细则出台情况。其中，40.3%的人表示“非常关注”。

   　 中国金融学会常任理事、中南财经政法大学金融学院院长朱新蓉认为，房贷细则直接关系到购房者的切身利益，尤其对年轻人来说，房贷政策的宽松意味着只要能够预期自己未来收入有保障，就可以放心向银行借贷买房子，比如房贷利息降低后，原来要10年还清的，现在可以20年还清，资金的压力一下子减轻很多。

    　北京市某外企职员卢鹏2006年参加工作，当时正处于房价高速上涨期，所以一直在郊区租房居住。今年下半年，房价有了下降势头，他也开始准备买房。上周六，他和爱人接连去了3家房产公司，其中一家的房价与今年上半年相比每平方米下降了3000多元，卢鹏有些心动。晚上，他打了一圈电话“打探行情”，很多朋友劝他“别冲动，再等等，房价估计还能降”，于是卢鹏的购房计划也就搁下了。

    　“房价越是有下降趋势，消费者就越容易产生观望情绪。”对外经贸大学投资系主任郭敏解释说，现在全球经济不景气，国内经济增长放缓，在这样的背景下，为了实现政府目前 “保增长”政策，央行实施一系列举措，也就是大家说的“房贷新政”，借此刺激购房需求以拉动整体内需。

    　“‘房贷新政’执行的话，银行的贷款利率还没有存款利率高，每做一笔5年以上的商业贷款，都可能赔本。 ”中国社会科学院财政与贸易经济研究所刘奕博士认为，出于利润考虑，在这种存贷利率倒挂的风险下，各商业银行对“房贷细则”的谨慎态度不难理解。

        房贷新政出台打乱购房计划

    　调查中，公众对“房贷细则”内容的关注度排序为：对首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款予优惠条件（54.1%）；下浮个人住房贷款利率（52.8%）；下调最低首付款比例（29.6%）。

   　 房贷细则备受关注的一个焦点问题是第二套房房贷的政策松绑。目前，各银行的房贷细则还未明确涉及这一领域。

    　郭敏教授认为，严格限制第二套房贷是为了抑制增长过快的购房需求，阻止房价快速上升。如果到年底，或者来年的第一季度，内需仍处于下滑趋势，第二套房贷应该相应有所松动，第一套房是必需品，但是没有购房消费能力的人，就算房价再降还是买不起，能购买第二套房的，才是购房消费的主力，适当放松第二套房贷政策对拉动内需才是更大利好。

   　 “‘房贷政策’不可能一时间产生效果，但长期来看，它必定刺激房地产业的发展。”主要从事房地产投资的三庆集团总裁吴立春，在接受记者采访时说，各商业银行刚开始实施“房贷新政”，存在一定的不稳定性，所以当下还没有明显影响，“但公众对房产的需求还是很大，时间一长，公众该出手时就会出手了”。

   　 吴立春认为，不是所有地方都会出现降价潮，要分不同城市及不同城市的不同地区。他表示，降价只会出现在北京、上海、深圳等大城市，因为在中小城市或乡镇，房价本来就不高，也不会有太多降价空间；而在北京、上海等城市的一些黄金地段或有发展潜力的地段，房价也不会有太大变化。

  　  调查显示，54.3%的人认为 “房贷新政”打乱了自己的购房计划。其他影响公众购房计划的因素依次是：自己的收入变动（59.1%）；开发商的降价促销举动（38.0%）；与房产交易相关的税费减免 （35.4%）；二手房的价格变化（19.1%）；房屋租金变化（10.3%）。