据经济观察报报道，之前散兵游勇式的 “温州炒房团”，如今已在一片弱市中沉寂，继而代之的是“资本＋机构＋专业”新型投资方式。

　　本月１０日，温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露，在一些开发商资金陷入极度危机时，由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本，正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。

　　一位不愿具名的温州资深房产人士说，今年下半年以来，一些开发商资金更加紧张，他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州，寻求民间资金支持。

　　其中一些开发商资金链已濒临崩溃，到了“口干喝卤水”的时候，他们只能和温州民间放贷人联系，希望在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充。

　　在这时，资金实力比较雄厚，或有投融资平台的温州放贷人，在房产中介机构协助下，开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”的前提下，放贷人以月息４％至６％放给开发商，抵押物自然为开发项目。

　　以一个开盘价为１００００元／平方米、总价为２亿元的开发楼盘为例，为拿到１亿元的半年期贷款，已失去“议价能力”的开发商，只好答应放贷人月利率５％、房价５折销售的要求。

　　在名义上，该楼盘以１００００元／平方米的价格卖给了放贷人。于是，放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证，并与之签订一个形式上的“代购协议”，给予亲朋一定数额的红包，顺利通过了有关部门的登记销售。而实际上，开发商则以５０００元／平方米的价格“抵押”了该项目。

　　在６个月期限内，开发商如期付息，放贷人坐收每月５％的月息回报；一旦不能如期付息，放贷人实际买到５０００元／平方米超低折扣房。即使到期时，房价跌至８０００元／平方米，那么放贷人仍有３０００元／平方米的市场差价。

　　王珍楠说，在房产投资一片低迷下，半年３０％的放贷回报已经非常可观，放贷人也希望开发商到期履约回购。但关键是，拿了高利贷的开发商，无疑等同于吸食毒品，资金链往往都会崩盘，放贷人就成了房屋买主。

　　即便这样，回报率也是非常可观的，房价加上利息仍低于市场价８０００元／平方米。王珍楠认为，房价居高不下，是房子难卖的主要原因，一旦低于市场价很多，还是有很多人来抢购的，所以放贷人不怕房子卖不出去。

　　上述资深人士透露，今年他已参与 “抄底”上海等地的几个楼盘，徐州、太原等地几个楼盘也在洽谈中，“其中高出的法定利息部分，已经作价到放贷额里，一切都符合法律规定，交易还是比较安全的。除非楼市崩盘，但这几乎不可能。”

#p#1#e#

　　楼市２０１０年或形成市场底

　　据中国证券报报道，尽管政府出台了多项救助措施，但业内对房地产的未来走势却仍不乐观。由易居房地产研究院综合研究部推出的《２００８～２００９年中国房地产市场趋势研究报告》表示，今后两年我国房地产市场走势不乐观，２００８年全年的房价涨幅将由２００７年的１８％（商品房）大幅回落到５％左右的可能性较大。至于２００９年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格相比２００８年将出现负增长。而２０１０年，全国楼市触底反弹的可能性最大。

　　报告分析指出，从“国房景气指数”来看，自２００７年１１月达到高点，其后一路下滑，今年１０月份为９９．６８，比９月份回落１．４７点，比去年同期回落６．０６点，步入不景气区间。该指标反映的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。而从“７０个大中城市房屋销售价格指数”来看，月同比涨幅在２００８年１月达到高点１１．３％，而至１０月已降至１．６％，预计１１月或１２月份，将由正增长变为负增长；月环比涨幅高点则出现在去年９月，其后递减，直至今年８月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，这一态势将延续至明年下半年，甚至２０１０年。

#p#2#e#