很多朋友对最近甚嚣尘上的房产税问题比较关心，我来分析一下。

　　大家最关心的不是推出房产税后自己手中的房子哪套要交，哪套不用交、去哪交、什么时候算逾期、滞纳金是多少，而是推出房产税后房价是涨是跌。而我关心的正好相反。既然大家都关心，我就针对房产税推出后房价涨跌来分析。
首先这是一个税种，本质上并不会影响供需双方，但对双方心理上还是有很大冲击的。我们基于限购政策下已去投资化的市场情形来讨论。
再来定义下买方和卖方。买方是用非卖房所得现金买房的人；卖方是卖了房拿现金不再放入房产的人，大家马上就得到推论了，换房的，不管是先买后卖，还是先卖后买，宏观上不会影响房价。换房有两个影响，第一给国家交税，第二下面讨论。
定义了买方卖方，再来看房产税对二者的影响。
首先看卖方，相信没有人会因为多缴税而卖房的，只能骂骂政府又多搜刮了些民脂民膏罢了。或者反过来看，纯卖房拿现金的有各种各样的情况，唯一不可能的原因就是因为每年多交了一笔税钱。而换房的情况，一卖一买，宏观上不会影响房价，唯一的趋势是，换房的越多，越好的房子涨幅越大。这也是为什么今年市里房价暴涨、市郊却没怎么涨的原因，因为大家都有房了，开始换了，这个趋势将愈演愈烈。这正是换房的第二个重要影响。
再看买方，一定会顿时处于观望状态，因此，短期内有效需求会锐减。形成大批房源挂盘，却没人买账的现象。而限购下，已经基本上去投资化了，买房的几乎都是真正需要房子的人。虽然短期内有效需求减少了，但是潜在需求量不会减少，就像现在结婚买房的，不管买得起买不起，早晚都要买，一辈子租房的观点早已得到了失败的论证。也就是说，长期看，潜在需求量不会有任何改变。
因此，对于长期走势，买卖双方供需关系不会因为房产税而发生任何变化，因此，长期上涨斜率是不会变的。
变化的是短期走势。由于买方陷入观望，有效需求量锐减，急于卖房换现金的人要想成交，定会降价，换房不影响，不急于卖房换现金的也会撑着，因此问题转化为急于卖房换现金的人的数量和着急程度与观望的买方的心理预期之间的博弈。急于卖房换现金的人的数量由两部分组成，一部分是真的迫于各种原因必须卖房拿钱的，另一部分是认为房价要暴跌的贪婪一族，后者随着历次调控，现在已经越来越少了。因此，急于卖房换现金的人的数量是很少的。这些数量很少的降价房源，价格降到什么程度，买方才能接受，要经过几个月的博弈，最终实现成交。而从买方来看，需求不但没有减少，反而与日俱增，80后结婚潮一直要持续到90年出生的人到30岁左右，即2020年，因此，潜在需求是巨大的。经过以上分析，问题已经转化为：短期内价格跌多少由博弈双方的心理而决定，不好说。供需双方都着急，但是数量一多一少，所以肯定不会跌太多。而在将来的某个时间，一定会有一次暴涨来修复改变了的长期上涨斜率。
接下来说房产税对房租的影响。任何时候在市场上真正在卖的房源都是极少数的，也许只占全部房源的1%，而房产税很可能普征，那么剩下99%的不打算卖的房子，有相当一部分是用来出租的，其实分析起来很简单，任何一个税种的征收，长期看都是买卖双方均摊，政府是唯一获益者。所以一旦出房产税，把每年要交的房产税的一半，均摊到12个月中，让租客出，即涨房租，另一半房东自己出。算上每年房租正常上涨斜率，房产税出台后，房租会出现加速上涨，而且由于房产税是长期的，每年都要加上这笔钱，如果房产税每年不随通货膨胀增加，那么房租中多出的这笔钱是按年线性增长，房租原上涨是指数的（由通货膨胀决定，），即房租会先加速上涨，然后速度越来越低，无限趋近于房产税出台前的涨幅。用个公式表达就是，设今年房租是a，年均通胀率为b,年缴纳房产税为c：
房产税出台前：
n年后的年房租=a*(1+b)^n
房租年涨幅=[a*(1+b)^(n+1)-a*(1+b)^n]/[a*(1+b)^n] = b
房产税出台后：
n年后的年房租=a*(1+b)^n + c/2
第一年的房租涨幅=[a*(1+b)^(n+1)+c/2-a*(1+b)^n]/[a*(1+b)^n] =b+c/2]，即第一年租金加速上涨，涨幅大于b； 
第二年以后的房租年涨幅=[a*(1+b)^(n+1)+c/2-a*(1+b)^n-c/2]/[a*(1+b)^n+c/2] =b/[1+c/2a(1+b)^n]，分子恢复为b，分母多了一个c/2a(1+b)^n项，说明房产税出台第二年起，房租涨幅开始回落，第二年回落的最多，此后随着n的增大，涨幅会越来越大，最终趋近于b，但是不会超过b。
大家注意了，上面的公式是只考虑了通货膨胀率的名义房租，实际房租没涨。如果计入城市化进程租房需求增加的因素，还要再乘一个系数，这部分涨幅才是房租的实际涨幅。而且以上讨论是基于房产税每年不变，如果评估基价或税率改变，c会变化，但不影响大趋势。 

　　转发：一线城市平均房价十年涨幅比较：

　　广州 2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%

　　北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%

　　上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%

　　深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%

　　简单计算下，以涨幅最高的北京为例，设年均涨幅为x，得到：(1+x)^10=3.65，求得x=13.8%。
再看每年货币量M2,2002年底为18.3万亿，2010年底约月100万亿，涨幅为446%，年均增长16.1%。
房价涨幅居然低于货币发行量，也就是说尽管名义房价持续上涨，但若计入持续的货币超发，实际房价反而跌了，可是北京总人口每年以50万递增，而供给远远跟不上需求的增长，实际房价理应大涨，可见从03年开始的历次房地产调控扭曲了供需曲线，还是起了非常大作用的。