经过一年的调整和持续半年多的政策松绑，房地产走势如何？2015年房地产真的会出现人们预期的“止跌回升”吗？

从前两个月的统计数据看，房地产既难以止跌，更不可能回升，房地产“拐点”（由上升趋势转为下降趋势）一旦形成，不可能轻易改变。

房地产调整是中国经济进入深度调整期的重要部分。2008年以来中国经济的调整分为两个阶段，第一个阶段是外部环境的变化使出口增长进入“常态增长区间”，由远高于GDP增速转为与GDP增长同步甚至略低，导致经济增长速度由10%以上回落至8%左右；第二阶段，则是以房地产调整为主的内需调整（投资增长向新常态转变，投资由远高于GDP的增速转向与GDP同步甚至略低），导致GDP增长再放慢到6－7%的水平。其中房地产调整才刚刚开始，远没有结束，我们估计这一过程至少还要持续5、6年，上涨15年，调整5、6年，这非常符合长周期调整规律，任何政策都改变不了这一内在发展趋势。

前2个月数据显示，房市跌势不改。尽管最近几个月房地产增幅下降幅度趋缓，但下降趋势并未改变。前2个月房地产投资同比增长10.4%，比去年全年回落0.1个百分点。其中存在明显的区域差异，即东部回升，中西部继续放慢，东部地区房地产投资同比增长11.4%，比去年全年提高1个百分点，中部地区和西部地区分别增长6.7%和11.1%，比去年全年分别回落1.8个和1.7个百分点。从投资看，房地产有企稳的迹象，特别是东部地区投资的回升似乎在给市场传递这样的信号。但我们如果从销售面积和销售额看，结论会非常不一样，房地产市场不仅没有企稳、转好，相反在进一步恶化。前2个月商品房销售面积下降16.3%，比去年同期跌幅扩大16.2个百分点，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点。其中住宅销售面积下降幅度更大，达－17.8%。而且从区域看，东部地区销售面积的下降并不是在趋缓，而是同步在加速下行。

从以上供给与需求的增长看，房地产调整呈现出非对称性特征，即投资增长回落幅度在收窄（在东部地区出现了回升），但市场销售却呈现了跌幅扩大的情况，这对未来房地产发展会产生什么样影响？

我们的看法是，这种不对称调整深藏着巨大隐患。在市场的内在力量作用下，房地产的需求在持续下行，但房地产供给却不肯作出回应，一直拒绝调整。在需求严重不足的情况下，为什么房地产商继续增加供给呢？这其中的原因值得我们认真分析。

大致有这么两个原因：一是房地产商得到了地方政府的强有力支持，特别是去年底以来，央行也在明显松绑货币政策，既降准又降息，在他们看来，救市已得到了中央政府的确认，因此，他们有底气，也才有“逆市场”的选择——继续增加投资。

二是他们被长期惯坏了，对房地产市场有一种长期误判，认为房地产价格会永远上涨，房地产业会永远繁荣，中国的城市化远没有结束，仍处于加速期，房地产繁荣也就不会终结，他们生活在自己编制的谎言中。他们打死也不降价（政府也力挺不降价，甚至出现谁降价就惩罚谁的怪现象），他们害怕降价会导致更多的“持币观望”，陷入恶性循环。