关于房价的未来走势，是每一个地产商都避不开的话题，尤其是春节后的“小阳春”之象，令房价走势再度成为热辩话题。

　　中国经济的复苏有赖于房地产，而僵局的打破则需房价的理性回归；还有习惯了依赖高房价、高地价的地方政府与行业，降价与僵持，构成一副绝妙的众生相。

　　这是一个微妙的两难格局，源自美国的这场危机正将所有人推向复杂的利益博弈之中，刺激消费、保增长又不得不再次抓起房地产这根救命稻草。2009年，房价走向何方？“小阳春”真的意味着楼市春天吗？看不懂的房地产走势背后，房地产专家、开发商、消费者及利益相关方分别有着自己的判断。

　　多方因素成就“小阳春”难阻房价下跌预期

　　一年之际在于春，而正处于金融危机寒流漩涡之中的房地产商，也正欲利用这个大好季节为自己赢个好彩头。

　　进入2009年春天，郑州已举办了不下三次声势浩大的房展会，似乎让人看到了楼市回暖的迹象。但是记者从现场了解到，尽管房地产商使尽浑身解数，但还是咨询的人多，实际订单的人少——“只开花不结果”情况居多。

　　“小阳春”真相

　　记者在3月底举办的一次郑州房展会上了解到，虽然各家房地产商在促销宣传上重在价格上造势，但总价款仍未像消费者预想的下降。郑州市三环以内的楼盘，每平方米均价仍在4000元以上，并未有真实意义上的降价。

　　但是纵观全国主要房地产市场，又似乎让人看到了一些回暖气息。

　　来自北京房产市场的数据是，1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%，连续三个月出现交易量逐月快速增长的趋势。

　　同样，深圳的1~3月新房交易量也呈现逐月上升趋势。1月份为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了239.42%。

　　出现这种现象，一方面原因是各级政府救市的结果，但更重要的则是部分自住性购房需求的释放。除上述原因外，上述数据的真实性也值得怀疑。

　　建设部房地产政策研究中心副主任王珏林也认为，这两个月出现的市场回暖并不能代表整体市场走向，这是因为国家宏观调控政策产生了一定效果，加上去年较长一个时期的部分需求被释放，但这可能是短暂的。

　　针对这种成交量上升的现象，业内人士分析认为，这很大程度上可以称为反弹，很难说是市场反转的信号。

　　从目前全国房地产的库存量来看，形势仍不容乐观，这也成为目前“小阳春”不和谐的音符。

　　据了解，目前全国房地产库存量高达2.5亿平方米。这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。

　　而据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》上显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海一个城市的库存量消化就需要33个月。

　　据北京社科院统计，现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%，预计明年房价将真正下跌。

　　华远地产董事长任志强表示，目前仍不有少房地产企业在减少开工量，没有看到企业信心复苏的信号。

　　专家判断，如果房价没有降至消费者的实际购买力范围之内，真正意义上的购买力将不会出现，而小阳春式的回暖将很难得到持续。

　　救市“策”

　　作为拉动内需的支柱性产业，房地产业“落选”国家的十大行业振兴规划，从这方面也可以看出，中央政府对目前房地产市场的谨慎与重视。但这并没有阻止地方政府与一些业界专家对当地楼市开展各种救市措施的积极性。

　　中国房地产行业协会也曾上书国务院要求调整政策，建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。

　　据不完全统计，在经济危机寒流影响下，全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策，以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府调控力度。

　　郑州市政府于去年年底发布了旨在推动房地产市场回暖的17条措施，从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面，给予地产开发和房屋买卖优惠政策。

　　而河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在一次座谈会上曾这样表示，房地产是国家机器的主要发动机，国家肯定不会让发动机出现问题，所以会采取一系列措施保证房地产市场健康发展，保证经济健康发展。

　　而房地产商自身同时也在积极开展自救。南京有些房产开发商甚至打出了“3年无条件退房”的另类促销旗号。

　　而北京也有八成楼盘在打折促销，折扣力度也进一步加强，从去年的9.9折、9.8折逐渐变成直接降价。

　　难掩下跌

　　房价到底了吗？至少现在看来还没有明确答案。但不可否认的是，房价仍是消费主导因素。

　　“预计自住型需求还将持续1~2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭日前表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。

　　而房地产市场能否真正回暖，关键还是要看房价究竟还有多少水分可挤，还有多少探底空间。

　　王珏林也指出，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的大经济环境下，房价还将下降。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至预测，未来2~3年内，我国城市房价将回落40%~50%。

　　“如果考虑到2008年的未完成项目以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。”曹建海认为，加上经济增长形势不支持房价上涨，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨，谷底可能存在于两年之后。

　　看来，在金融危机之下，如果房地产商再抱着原来的“暴利心理”不放，那吃不饱甚至饿死的首先是自己。而眼下，房地产商如何降低利润空间，自己先求得生存不仅仅是考验房地商智慧的问题，更重要的是，这才是房地产长期稳定健康发展的根本。