成交量之所以放大，是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。房价仍然是影响成交量变化的最敏感因素。

　　不过，楼市的投资性需求还是很低迷，短期内房地产行业的“去库存化”问题难以解决，如果国家宏观经济的复苏情况低于市场预期，那么房地产行业的调整压力将会更大。

　　西南证券：回暖状况约持续到今年年中

　　西南证券首席宏观分析师董先安认为，房地产库存调整是比较费时间的，但是目前的刚性需求依然存在，只要价格降到位，就能实现回暖。

　　不过，价格下调的空间却没有大家希望的那么大。

　　安邦咨询集团：房地产市场在2009年可能会开始活跃

　　安邦咨询集团房地产分析师苏晶认为，中国的房地产市场在2009年可能会开始活跃。但国内房地产行业整体走出低迷，初步结束调整期，应该是在2010年。

　　目前一部分的需求释放主要是具有刚性需求的人，经过政策的刺激及自身对不动产的需求，促使他们买房。

　　但这一轮的反弹并不代表楼市就此复苏，可能需要继续用降价换来进一步的成交数目。当然一部分开发商已经悄悄提价，但这也是试探性的做法，并且提价的开发商多有品牌优势，一旦市场不接受，它们也有回旋余地。

　　媒体观察

　　21世纪经济报道：今年库存2.5亿平方米自住型需求难撑持续回暖

　　作为经济的支柱型产业，楼市的真正回暖，直接关系经济复苏的启动。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小 户型，为自住型需求，这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放，楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。

　　“分析第一季度的交易结构，投资型和改善性需求没有释放出来。”顾云昌认为，第一季度主要交易房屋户型面积都比较小，这些购房需求是在2008年下半年以来积蓄下的，也就是说，目前释放出来的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的购房需求。

　　顾云昌说，深圳等珠三角地区楼市调整时间开始比较早，调整幅度也很大。本轮经济复苏也将从珠三角开始，楼市的全面反弹也会从珠三角开始。

　　而从京沪深三地的一季度交易数据对比来看，珠三角地区整体交易量仍旧比较小，环比增幅也不大，没有出现北京、上海两地那样突飞猛进般的反弹。

　　中国社科院城市环境研究中心研究员杨重光认为，珠三角地区经济复苏还没有出现，房地产市场也不会出现全面的反弹。

　　每日经济新闻：小阳春PK假按揭

　　3月22日，牛刀首度发表了《中国楼市为何要以假按揭的形式自杀》的博客，引用了来自深圳市国土资源局的大量成交案例及数据，称深圳一些楼盘“假按揭”，同时指出，在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象。

　　牛刀本人因此写了《谁能解读深圳国土局的数据？》予以回击，同时连续撰写多篇博文称，今年楼市的“小阳春”，起因正是“假按揭”。

　　牛刀表示，“我可以百分之一百地肯定，我说的‘假按揭’现象存在。如果深圳市国土

　　资源局认为我误读了数据，也应该出书面公告函，而且还应当将我所列举的每个成交记录编号的业主姓名、具体成交房源套数等详细材料公布，看看我说的‘假按揭’现象是不是被误读。”

　　“自2002年开始，‘假按揭’现象就出现了，只是今年特别严重。不仅深圳有，全国其他地方也有。在深圳等地，为了实现目的，开发商还会大量使用假的身份证。据我了解，上海也有‘假按揭’，除了个别是由中小开发商自行完成外，大部分都借助中介来完成。”

　　对此，银行业人士说，以个人身份证办“假按揭”很难实施，因为所有银行在办理个人房贷前，都会查询个人征信资料，发现之前有贷款购买多套房的记录将很难办理。

　　北京晚报：虚高房价明年撤火

　　由北京市社科院编写的2009年度北京蓝皮书近日正式发布。蓝皮书认为，北京房价上涨远远超过居民收入的增加，房价的月供超过居民接受限度。尽管一些楼盘在低迷的行情下降价促销，但整体房价仍在走高，一些房地产商还抱有种种幻想“负重死扛”。目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民购买能力。

　　蓝皮书建议：政府干预房价的关键就是着力调整住房供应结构。北京今年计划新开工850万平方米保障住房和限价房；而2007年开工的590万平方米和去年开工的803万平方米廉租房、经济适用房等，到今年年底即可竣工200万平方米、配售5万套；到2010年前后，大量保障性住房将能上市，把低收入人群从商品房市场中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪作用。

　　蓝皮书还建议，适当降低土地出让金对抑制过高的房价也是必要的，是政府让利于民的重要举措，有利于房地产市场摆脱目前的困境。

　　民间看法

　　马跃成：2009年房价将整体性下降30%

　　判断2009年的房地产走势其实更容易些，也没有多少悬念。

　　只要看一下地产频道的博客，现在还有多少人唱涨？即使是乐观派也是天天在念叨着困难呀！困难！房地产市场在2009年继续走低、甚至加速走低有很多的理由和条件，很多人都有论述。这里只讲两点：

　　一是2008年房地产的打折优惠只是一些局部的、短期的措施，房地产整体性行业下降还不明显。

　　二是从供求关系上来说，空置的房子太多了。业内普遍认为，大多数开发商不肯降价销售，是楼市成交量下降、房屋出现滞销的主要原因，所以这种情况不会继续下去了。

　　从政府层面上来看，政府还会继续推出促进刺激市场发展的政策。房地产已经列为拯救经济的重点行业，因此一定还要下大力气促进交易量上来，这才是根本的目的和办法。

　　让人们买房靠什么？只有降价。因此明年，房地产市场将面临来自上下两面的夹击，同时开发商自身的压力也难以维持下去。

　　2009年房价整体性下降30%应当是个比较实际的数字，既弥补2008年下降的不足，也为今后的下降留点空间。

　　杨少锋：三座大山决定2009年房价难以反弹

　　笔者将2009年楼市面临的困难归结为以下三个方面：

　　第一，房地产真实的购买需求受到严重损伤。房地产行业应明白当前楼市的问题远远不止是购房者观望这么简单，中国楼市真实的购买力已经受到沉重打击。

　　第二，房地产行业资金缺口依然严重，直接对2009年楼市形成巨大的销售回款压力。

　　第三，空置面积严重。2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，比上年增长21.8%。如此巨大的空置面积，对楼市的销售和租赁都形成巨大的压力，加上国家所公布的9000亿元保障性住宅建设的投资计划，2009年楼市销售压力空前。

　　需求减少、资金缺口和空置面积严重这三座压在楼市头上的大山，决定了楼市复苏还前路漫漫。在银根放松、购房成本大幅下降、房价下降带动需求的促进下，下半年需求反弹是必然的，而房价，在三座大山压力下毫无反弹可能。