误区二、“以小换大”、“梯级置业”

对于参加工作不久，经济实力不足的购房者，先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、以梯级形式实现自己的置业目标――这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式，其理念本无可厚非。然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即便首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率水准，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。虽然在新政补充通知里对自住型、升级换购住房贷款有所通融，提到当购房者家庭人均居住面积低于当地人均住房面积时，再次购房贷款时仍可享受优惠利率，但此规定的可操作性还有待观察和检验。面对房贷新政所推行的差别化利率和高首付门槛，“以小换大”、“梯级置业”的置业理念无疑将面临严重挑战。

建议：

NO.1 初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力攒钱挣钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。

NO.2 单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。

NO.3 首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

NO.4 婚前购买的小户型住房面积为当地人均住房面积的两倍以下（当然，如考虑到婚后生孩子的因素，可以放宽至三倍以下），则结婚乃至生子后，因家庭实际人均居住面积低于当地人均住房面积，从而在第二次贷款购房时仍能享受优惠利率政策。当然，这需要经常关注当地人均住房面积这个动态指标，也需要事先与房屋管理部门和贷款银行充分沟通。

NO.5 如果已办理过购房贷款确有以小换大的再次置业需求，第二次贷款购房时只有先暂时承受上浮利率，通过减少贷款额度或缩短贷款占用时间来节约总借贷成本。

误区三、“以房养房”、“以租抵贷”

除了自住或婚姻需要购房，很多人是基于获取回报目的进行房产投资置业。房产投资盈利模式无外乎两点：其一、依靠房屋产生的净现金流――即净租金收益；其二、依靠房屋转让交易――即低买高卖房产获取价差净收益。几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行，房产租金净收益往往在抵消月供支出还有盈余，出租房产收益率甚至高达两位数以上。然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，京、沪、穗等大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已不太现实。房产投资的盈利预期已集中在买卖价差空间上。

建议：

贷款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613％的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房，不仅在于房产租金净收益难以抵补此笔投资的机会成本（等量资金存放在银行，定期存款利息高于租金净收益）；而且，根据房贷新政，多一次贷款购房，今后再贷款购房时将承受更高的代价，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。